小宅教授的雲端商學院

記者徐義平／台北報導

工商時報【記者蔡惠芳╱專訪】

記者林美芬／台北報導

到目前為止，各家房仲對今年房市展望，都提出悲觀預期，交易量跟去年相比，下滑的可能性十分的高，房仲公會甚至預期可能下跌三成左右，但各家房仲公司卻在今年企業展望中，表達強烈的雄心，展店的店數超過600家，總招募人數將超過2萬人。

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

記者林美芬／台北報導

去年的最後一個月，房地產市場買賣雙方都陷入膠著觀望，去年12月的買氣疲弱，住展風向球燈號已逼近黃藍燈底線，風向球總分34分，距離代表衰退的藍燈谷底，只有2分之差。

打房政策不斷，人民卻依舊望「高房價」興嘆。台灣房屋總經理彭培業表示，應該思考，如何解決造成台北市中心房屋「天價」的「供需失衡」問題，而不是一味用「打房」來壓抑房價，而解決供需的一大良策，就是「打掉」泰山收費站，讓台北都會區範圍「變大」。（何庭歡報導）

彭培業認為，現在無論是業界、政府或人民，都膠著於期望建商降價、政府打房，但事實上台北市的房價在顯著的「供不應求」之下，已經不太可能回落過去的價位。因此目前應該思考的，是如何把對台北都會區的置產需求，有效率的向外疏導。

彭培業說：『因為台北市太小了，這麼多人又想要住進來，我們應該說：「親愛的，我們要把台北市變大！」，台北市、新北市到桃園，中間有一道牆，就是什麼？泰山收費站。』

【台灣醒報記者林宜靜台北報導】全球景氣惡化加上政府打房，全台房市下跌。富發建設率先宣布降價，旗下今年新建案的開價最多調降至2成5。此外，建發房屋仲介經營不善，旗下19家分店全部易主，由同業頂下。對此，熟悉房市的淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，民眾始終都有「買屋賣屋」需求，並不會受景氣太多影響，此次房價下跌，他認為房市是受2003年建商和房產業者哄抬房價，目前只是回歸到合理價格。

房市低迷不振，興富發建設率先宣布，旗下今年新建案的開價將調降2成至2成5，如台北市士林「金雞廣場案」每坪開價從120萬元調降至90萬元。興富發是第1個宣布降價的大型上市建商，為房市投下震撼彈。此外，建發房屋仲介公司最近傳出經營不善，建發房屋旗下19家分店最近全部易主，由同業頂下。

興富發開出建商自砍開價第一砲，市場難免引發連鎖效應，但營建業者各有各的腳步，同時也要考量自家的財務狀況和開價策略，不一定全然跟進。

遠雄事業團副總經理蔡宗易表示，每家公司的財務狀況不一，行銷方式也不同，遠雄向來以穩健為主。

蔡宗易指出，遠雄近年腳步拓及海外，在台灣的建案也要在品牌、品質、服務上與國際接軌，各種不同的產品有不同的開價，但與實際成交價非常接近，遠雄不願抬高價格再砍價，寧可讓消費者買到可以保值、增值的房屋。

至於行銷方式的不同，他說，建商會搭配家電廠和裝潢公司，提供客戶相對便宜的家電產品與室內裝潢，幫助客戶省錢。

興富發建設董事長鄭欽天昨晚尾牙宴前宣布2012年新建案開價下調15
%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，一手屋和二手屋的市場是連動的，目前雖然是單一建商發出訊息，其他建商是否跟進，短期1、2個月的觀察期和陣痛期難以避免。

蘇啟榮指出，建商自砍開價事件對現在遲滯、觀望的房市並不全然更糟，反而可以讓開價更合理化，更接近有意願購屋者心中的理想價格，會促成這類買方出門多參觀各個建案或二手屋。

當有意願購屋者到處比價後，蘇啟榮表示，市場行情是由這些購屋人決定的，當他們發現只要市場未再出現一案價格比一案低的情形時，自然會調整心中的價格尺，反而會促成市場加速趕底。

2008年全球金融海嘯，中國大陸住宅地產龍頭─萬科集團董事長王石早在2007年底就發表房市「拐點論」，對大陸房地產提出警告，且宣布降價，引發房地產市場大震動。

金融海嘯後，大陸房市再度狂飆，大陸官方出手打房。2009年底，王石又在上海復旦大學EMBA同學會年會上率先指出，某些一線城市的樓盤銷售80%是投資者，「這是很可怕的」，而且他擔心這種泡沫會向二、三線城市蔓延。去年，萬科再度帶頭降房價，掀起大陸房市降價潮。

台灣房市經過去年下半年「量縮價穩」觀望期後，新的一年剛開始，興富發建設董事長鄭欽天昨天晚上在尾牙宴前宣布，2012年新建案開價下調15%。

鄭欽天指出，投資客在市場上消失，自住型買家對於房價有一定的期待，若是房價能下修15%，房市成交量勢必大增。

房市持續疲軟，有建商居然喊出今年大台北推案價大降至少一成五以上。有業者認為這只是一種高明的操作手法，事實上價格只是從「預期價」回到「合理價」，但也有業者認為，這種降價對買方明顯有利，然而是否帶動業界「指標性」的降價，仍是值得觀察。（何庭歡報導）

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，建商率先降價對於買方來說，當然是一大利多，不過還是需要觀察接下來的329檔期，各家推案及銷售的情形，但對中古屋市場而言，建商的降價趨勢，也可能會產生中古屋降價的連鎖效應。然而，徐佳馨也指出，降價不等於量增，因為買方可能會期待更大的降幅，而繼續觀望。

戴德梁行董事總經理顏炳立則指出，這次的建商降價只是在沒有以往的「追漲」及「預期價格」之下，回到「合理房價」的操作手法，顏炳立說：

『我覺得這個是他比較高明的操作手法，我第一個先放出來說我降價了，這個是一個非常好的宣傳方式，那你所有的焦點都會放在「興富發」上面，但是你想想看，他的價格下降是什麼，是從過去的預期價格往下調嘛！所以我認為業主他只是回到他合理的利潤而已，也就是說這個超額的獲利，他拿掉了，期待的利益也拿掉了，就不太像以前那麼好了，日子沒那麼好過，所以到回來這個價格。對我來講，依照我的市場專業來講，他只是回到一個合理的報酬而已。』

顏炳立表示，與大陸有龍頭地產商率先宣布降價一樣，興富發先宣布調降開價「高明」，是非常好的宣傳方式。

顏炳立表示，興富發是將預期價格往下調。去年開價可能是考量預期價和追漲價，才會開出士林1坪新台幣120萬元；現在的開價去除超額獲利和期待利益，回到合理利潤。

顏炳立認為，士林開價回到1坪90萬元，南港、內湖回到1坪70至80萬元是健康的。估計士林20年中古屋若能以每坪30多萬元成交，新成屋在每坪75至80萬元就有支撐。

戴德梁行上午公布去年不動產市場分析和今年房市展望。顏炳立表示，房價回到合理價是健康的，建商降價不至於引發退屋潮，房市不會泡沫化。

興富發發言人廖昭雄：「不會跟著市場漫天亂開價，15%的修正，其實我們未來開價會很平實。」

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕戴德梁行台灣總經理顏炳立認為2012年台灣房市看起來是有泡沫，但會消不會破，會回到合理價格，不過市場走向兩極化，好東西不可能降價，中產階級負擔得起的地區，恐怕是未來價格下修的地區。

顏炳立指出，依過去經驗來看，總統大選不管誰當選，市場並未出現巨大變動，台灣房地產不是一個政黨就能撼動的，只是不同政黨可能會使開放陸資放緩，不過就算放緩，也不致重挫或泡沫，手握現金的民眾還是可以樂觀期待投資，買進好路段、好環境、可及性高的房地產。

從建商在今年首開推案降價至少「一成五」的先例後，仲介業者多認為今年的房市將會是盤整的一年，特別是過去總是「看多」大於「看空」的商仲業者，也承認2012的房市將是「翻滾」的一年，只是房價不一定是「向上滾」。然而也有業者認為，住宅市場儘管有價格下修的壓力，但部分「豪宅」產品仍可能搶攻金字塔頂端，再創新高。（何庭歡報導）

戴德梁行董事總經理顏炳立分析，在「內憂」奢侈稅與「外患」歐債的夾擊下，房市格局已經轉變，讓過去過度飆漲的房價在今年會逐漸冷卻。顏炳立並形容未來上半年的市場就是「等」、「看」二字，下半年則會回到「追」、「搶」局面，特別是好地段一定還是會有人承接，例如台北市就頂多只會修正五到十個百分點，不可能跌回過去一坪三、四十萬的價格，然而一些先前開價過高的區域，例如新北市部分地區的房價，就會走跌兩成以上。

信義房屋關係企業全球資產管理公司專案經理王維宏表示，本週三（28日）開標的太子敦南大樓成為關注焦點，第4季商用不動產大型交易累計約378億元，成交量處於高檔，累計2011年全年達到1550億元的新高，年增近五成。