小宅教授的雲端商學院

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕國慶連續假期，大台北地區新成屋及預售屋市場以低價銷售為主軸，主力交易區在新北市的平價住宅，台北市頂級豪宅只有零星交易。

慶祝建國百年，政府鼓吹華僑返台慶祝，本地業者更希望帶動華僑返台購屋，助長業績；但假期過後結算，大台北地區房市交易都是本地資金，華僑對台灣房市完全沒有助益。

海悅廣告總經理曾俊盛指出，連續假期的主要交易區都在新北市周邊區域，以平價區為主力，以一坪10多萬元交易量最高，其次是20多萬元一坪，再次是一坪30多萬，由下往上遞減。至於台北市的頂級豪宅則有零星交易，如「白金苑」、「明日博」都有一至二戶的交易。

曾俊盛表示，大台北房市自奢侈稅後就已經進入冷凍期，海悅原本一個月接近20億的交易量，萎縮到只剩下5億元，但這二、三週又回升，上週約9億元，有從谷底回升的趨勢，研判回升趨勢跟股市上揚有密切連動。

新聯陽廣告研展經理施孝文指出，就新聯陽目前手上主力銷售案，都是以首換、首購等較平價個案為主，國慶假期的交易量算不錯，來人量未增加，但成交量增加；至於較高價的二次換屋個案，交易量就往下盪了。

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕北市地政處發布9月買賣移轉棟數僅3506棟，較去年同期衰退22.1%，是金融海嘯以來的次低紀錄（2009年2月之後），更是今年首度出現連續3個月跌破4000棟的情形。房仲指出，即便是金融海嘯期間，也從未出現連續3個月交易量在4000棟以下，若未來交易量持續跌破4000棟，房價盤整鬆動的機率將拉高。

連三月交易量低於4千棟

台北市外，新北市的買賣移轉件數，第三季也維持平均7000棟的量縮狀況，顯見雙北市短期交易量均出現底部。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，奢侈稅政策實行之後，市場上的短期投資買盤快速消失，改以自住與置產型買盤為主；但近期的歐債危機發酵，讓部分置產型與換屋型買盤縮手觀望，造成市場上明顯量縮。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，奢侈稅後北市買賣移轉棟數量縮明顯，除因屋主未如預期般全面性降價、讓買氣觀望外，國際經濟局勢不佳，股市表現走軟均是原因。北市9月買賣移轉微增0.49%，僅比8月買盤增加17間，但9月交易仍低於今年過年期間的2月。

工商時報【記者陳懷瑜／台北報導】

房屋稅檢討方案即將出爐，北市稅捐處指出，建議未來房屋稅限縮最低稅率的適用對象，每人名下只限1住宅適用1.2％稅率，且房屋坪數要在50坪以內，與目前未限制戶數將有很大不同，除此之外，房屋評定現值也將大幅調高。

財政部委託北市稅捐處研擬房屋稅檢討方案，該方案預計12月15日對外公布。根據房屋稅法，房屋稅額的計算方式，是房屋的評定現值乘以稅率，房屋依使用的不同，分為區分為自用住家用、營業用、非住家也非營業使用等4種。

所謂住家用即是居住者為所有權者與其配偶、或直系血親戶籍設置於此屋中，都可申請為自用住宅，適用稅率為1.2％，並沒有住宅數量上的限制。營業使用則是房屋做為店鋪、公司使用稅率為3％，至於非住家也非營業使用，適用對象包括私人醫院、診所、自由職業事務所、及人民團體設籍所在地，稅率2％。

稅捐處表示，目前雖然稅法所訂定住宅稅率是1.2~2％，但各縣市實際只以1.2％核課住宅，即便房屋是出租住宅，也同樣適用最低1.2％稅率，對真正住宅使用者反而不公平，基於租稅公平原則，未來核課範圍將跨縣市，因此建議未來改為1人1屋適用最低稅率，超過1屋以上，有房屋出租給他人者，適用稅率將彈性調高。稅捐處表示，未來須進行個人持有房屋數的全國總歸戶，但這部分的稽徵難度較高，執行上有難度。

根據台北市地政處最新統計，今年九月份台北市建物買賣移轉數不再探底，總移轉棟數三千五百零六棟，比八月份增加約百分之零點五，但仍是三十一個月來的次低紀錄，特別是房市精華區大安區，移轉數只有兩百六十三棟，寫下地政處自2003年統計以來新低點。（何庭歡報導）

由於產權過戶通常需要一個月時間，因此九月的買賣移轉數，主要反應出八月份買氣。台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）表示，八月受到全球股市崩跌，台股修正將近18%影響，以及奢侈稅持續發威，讓全台房市明顯量縮，甚至有部分區域房價面臨修正。但邱太（火宣）認為，由於房地產相對於股市多了資金避險功能，加上利率維持低檔，因此房價支撐力道仍然很強。

然而，放眼第四季，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，美債問題暫緩，台幣持續走弱，不少投資人可能會考慮重新持有美元，對於變現難度較高的不動產相對不利，影響高總價產品的交易。而自用市場部分，雖然有百年結婚潮的帶動，可是在買方預期價格修正之下，進場意願降低，短時間交易量放大的可能性減少。

至於從台北市各區域表現來看，最受矚目的大安區買賣移轉數驟減兩成以上，創下新低紀錄，但鄰近的文山區卻脫穎而出，移轉數比上個月大幅增加八成六以上。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，文山區除了自用買盤穩定之外，部分軍宅交屋也是移轉量能維持高檔的原因之一。此外不少來自大安、中正的北市購屋人進場，也讓文山區買氣更加強勢。

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