小宅教授的雲端商學院

　　文/新浪財經專欄作家  陳志龍

　　央視《經濟半小時》報導說，河北秦皇島市一個名為“珠江道12號”的樓盤“打六折”促銷，銷售人員說，尾盤全都是這樣大的戶型，把這些房源清理出去，是為了快速回籠資金。央視的報導最後感慨說，再漂亮的海景房也不能避免泡沫的破滅。

　　是的，再漂亮的海景房也不能避免泡沫的破滅。歐債危機中，義大利、西班牙、葡萄牙、塞普勒斯的海濱別墅最後都打折賣，現在甚至成為吸引新移民的手段。繁榮的年代被視為財富象徵的海濱別墅，在危機的暴風雨中往往不堪一擊。

　　歐洲如此，秦皇島、鳳凰島亦然。春節前在三亞，朋友陪著登鳳凰島。猶記得，2010年國際旅遊島概念的熱沙下，三亞房價就像這幾天的保定，一天幾個價，一個跟頭漲到了“天涯海角”，讓人目瞪口呆。

　　彼時，許多人曾一度是“世界上最幸福的房東”，鳳凰島上的房子最高飆到15—20萬元一平方米。但如今，高位入市者成了天涯海角的裸泳者，如6000點買了中石油，套在48元高高的山崗上。幾年過去，房價腰斬了一半還出不了手。如果要論鬼城，三亞當是中國最大的鬼城，海濱的新房99%沒人住，朋友住的那幢樓只有他一家晚上亮燈。

　　海景房是高端地產的縮影，海景房垮塌往往是房地產系統性風險的一張骨牌。秦皇島和鳳凰島海景房的腰斬，都刺破了只漲不跌的海景房神話，它既是資產泡沫型通脹的一個剪影，又是地產投機狂潮破滅的縮影，既是起因，又是結果。

　　這讓人想起上世紀初美國佛羅里達的地產狂潮。當時的美國經濟蓬勃發展，與紐約、芝加哥等北部城市相比，佛羅里達氣候溫暖宜人，收入水平高，滿足了作為旅遊休閑勝地所有條件，當時汽車開始普及，隨著大量人口向這裡移居，地價出現了驚人的升幅，1923-1926年期間漲了5倍。

　　如加爾佈雷斯在《大恐慌》所描述的，人們都會這樣想“利用休假來享受日光浴的人一定會擠滿這個半島，那麼這裡的沙灘、海岸、沼澤、灌木叢，所有的一切都會極具價值。在癲狂的氛圍中，“政治家忘記了政治，律師忘記了法庭，醫生丟棄了病人，店主關閉了鋪子，教父離開了聖壇……”全美國人都帶著暴富的欲望從四面八方涌來。

　　日本經濟學家野口悠紀雄在他的《泡沫經濟學》一書中有一段極生動的描述——

　　……去佛州的交通堵塞，在等候的小車隊列中數到了18個州的牌照，這裡的海岸、沼澤、泥潭、隨處可見的灌木叢、所有的一切都成了金子……雖然，資產的價值讓人懷疑，但是資產的價格與日俱增，人們沒有必要追問原因。開始時，距離海岸5英里以內的土地才被視作海邊土地，接著是10英里、20英里、40英里……以邁阿密40英里以內，一個街區的價格達到8000—20000美元，被稱為海邊的地區是15000—25000美元，真正的海邊甚至達到70000萬美元。2000家以上的不動產事務所，超過25000的不動產業者在交易，土地買賣甚至就在路邊，憑著一張地圖就能搭成交易。

　　形容泡沫經濟經典的“龐氏遊戲”一詞就源於這場土地瘋潮中——波士頓的企業主查爾斯。龐齊開發了被稱為“傑克遜威爾近郊”的分割土地出讓法，所謂的近郊實際在遠離城市650英里的地方，許多地塊根本都不存在，就是一場賣空遊戲。邁阿密海灘沒有永遠的春天，1926年秋，一場颶風和海嘯重創佛羅里達州，一切投機行為都死寂了……

　　邁阿密金色海灘的地產泡沫破滅引發了美國的經濟危機，華爾街隨之崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界性經濟大蕭條。所有的瘋狂總有夢醒時分。邁阿密海灘財富神話的破滅，對於當下的中國房地產市場，警示意義深遠。

　　房地產泡沫從來就不是一種新經濟現象，歷史上出現的任何一個泡沫故事都很相似，但類似的泡沫遊戲還是不斷重演，因為貪婪是人性的本能，泡沫只要一天不破，大家都相信“沒有問題”。房地產市場挾裹了太多階層和參與者的切身利益，因為有太漫長的繁榮，所有人似乎都是這個市場的贏家，本能地否認房地產泡沫，許多利益代言人更妄言囈語中國房地產市場沒有泡沫，他們說“房地產泡沫是個鬼”——誰都沒見過，說房地產泡沫是活見鬼——“不是別有用心，就是腦子有問題”。

　　有研究機構排出未來世界經濟不確定性的“十顆定時炸彈”，其中中國房地市泡沫被排在第二。中歐國際工商學院會計學教授丁遠警示，中國有史以來最大的資產泡沫正在房地產領域形成。

　　在房地產沸騰的過程中，熱錢凶猛而管理者投鼠忌器。近年來，往疾馳的房地產快車“摻砂子”，希望其“緩速慢行”的政策車載鬥量。但每次出手，都像往烈焰上澆一瓢水，火勢越來越旺，潑進去的水非但不能阻止火勢的蔓延，反而跟著煮沸了。

　　沒有什麼深刻的道理，一切就這麼簡單。再強大的政府也強大不過市場的鐵律。