小宅教授的雲端商學院

　　2014年1月14日下午，房地产总裁沙龙2013年会---- 打造项目合作新平台暨中国好项目对接系统路演，在紫金山大酒店会议中心盛大举办。上海房地产总裁沙龙俱乐部携手永乐汇（集团）有限公司、中国好项目对接中心假座，汇聚优秀的房地产、金融、基金、投资者等相关高端从业人员汇聚黄浦江畔，分享专业机构的研究成果，共谋发展！

    以下为直播正文：

    主持人：亲爱的来宾、亲爱的嘉宾，今天是我们2014年房地产总裁沙龙俱乐部和中国好项目平台系统正式启动的日子，我们非常隆重的邀请到上海市房地局党委书记姜书记，大家表示热烈的欢迎，著名房地产专家华伟先生，感谢，上海叫大海外房地产金融CEO联谊会会长、永乐街集团杨秋平先生，资本工厂金融专家姜鹏先生，还有各位在座的嘉宾，我们表示隆重、热情的欢迎。

    下面我们邀请上海市房地局党委书记姜先生给大家主持，大家表示热烈的欢迎。

    姜燮富：说明一下，我是老书记了，原上海房地局党委书记，为什么这样说呢？我退了以后到人大常委会常委，城市建设环境保委会副主任委员，上海是城市化发展研究中心研究会议主任，几位好朋友，参加我你们总裁俱乐部活动，我觉得这样的形式、这样的平台不易，因为我们上海的房地产的发展，应该说是照着健康的、可持续发展方向迈进，而且房地产发展当中，我们上海应该说建立了一个比较好的比较好的房地产发展的思维一体的发展体系。

    第一，我们有普通商品房，多套商品房，市场化的，上海这一块发展很快，这一块在全国试点上海也是很有影响的，因为上海是特大城市，又是国际化的大城市，而且500强在上海都有工厂和机构，全世界知名的金融机构在上海基本上都聚满，所以上海要建立一个金融中心，这是一个我们房地产发展的市场化的、商品化的建设，还是要金融发展，还要满足本市的、国内的、国际的房地产的需求。

    第二，为解决我们所有家庭的，我们发展了，经济社会好，是保障房，我们在整个郊区23个大型居住区，现在开发金融管理，还比较好，而且得到了驰名，而且我们整个高速公路，整个轨道交通，整个医疗系统，包括我们教育系统，在往郊区转移，我们三个区级医院都在往郊区转移，在虹桥枢纽旁边要建三个三级医院，在浦东要建两个三级医院，一方面是满足上海人民的需要，也满足长三角的国内的需要，所以五个医院要建起来，不符合标准的，就到商品房去。

    第三，我们搞的公共租赁房。公共租赁房不仅满足我们白领，大学毕业生，刚参加工作，一下子买不起房子，包括国际、国内的到上海来居住的、开发的、经营的，公共租赁房，公共租赁房什么概念呢？就市场化的租赁房，他的价格是市场化的，而公共租赁房呢比市场化价格低30%左右，满足我们一部分大学毕业生的需求，包括我们9000万外来人口，我们上海1400万本籍户口，还有900万外来区的人口，2400多万，照现在目前估计，上海有2500万，到明年，崇明岛1200土地，大陆只有5000平方公里土地，6、7000平方公里土地上面有2500万人在生活、工作，为国家做贡献，澳大利亚不过2000万多一点，这是房地产发展的这三种类型。

    第四种类型是廉租房。廉租房，7平方米以下的和生活很困难的，我们政府是补贴给他大概5、600块钱/月，所以我们建立四位一体的房地产发展的架构，使得上海的房地产，可持续的健康的发展，满足各个城市的消费者的需求，在上海旧区改造，300多万平方米，时间关系，不详细的说一说，总得给大家报道，我们上海房地产作为我们老的一个工作人员，很欣慰，看到我们今天房地产总裁沙龙，你们应该说，看到你们各位朋友、各位总裁，可以说都是精英，很希望我们在座的来推动、促进上海房地产业发展当中，进一步发挥你们更大的作用和智慧。

    同时呢，我也希望我们房地产的，也考虑转型发展，你像今天杨秋平，他是永乐的，他从永乐的家电转到商业地产，这是一种转型了，这个转型我刚才给杨总说的，我说你有机会，你永乐要转型到促进我们上海郊区，乃至长三角的城镇化发展当中，你占领一席之地去，比如说于斌，原来搞房地产的，他转型到生态农业，搞生态农业，搞旅游金融业，搞健康产业，健康养生，和医疗相结合，这个转型也很好，于斌刚才跟我说，悄悄跟我说，他说希望我们各位总裁到他们东方菲尼克斯的庄园，去看一看，去吃一吃，享受大自然的养生，非常好的一块土地，我们各位党校、各位领导、各位朋友都去享受大自然的有机农业的感触。华伟今天来，他是我们房地产的理论家，他等会儿要讲话的，所以今天看到你们非常高兴，希望大家在房地产业方面继续做贡献，更希望大家在转型发展上面也做出你们的贡献，最后祝大家新年好，身体健康，万事如意，全家幸福，谢谢大家。

    主持人：非常感谢姜书记热情慷慨的讲话，下面我们有请本次年会的执行主席房地产总裁沙龙秘书长钱建良先生上台致辞，大家掌声欢迎。

    钱建良：我非常感谢今天前来参加我这个盛会的各位朋友们，那么大家觉得我这个嗓子很哑，确实，搞这个活动非常辛苦，因为我看到大家这么远道而来，我真的是何德何能，我这么多年在房地产为大家服务，大家也很认可我，在此，我对大家深深的鞠一躬。

    我们搞这个房地产总裁沙龙的宗旨，就是以房地产行业为纽带，联合金融和相关的行业，搭建一个朋友交流沟通的合作平台，为朋友们创造价值，让大家从中受益。那么我们去年一年，2013年，我们坚持搞了春夏秋冬的四季论坛，冬季论坛就是我们这个年会，以及小范围的专题的交流对接活动，为朋友们做了很多有益的事，我们的理念是“帮助朋友，成就自己”，当然我们也在探索如何在进行对接的基础上达到三赢的目的，等一会儿也要揭个牌，因为上海房地产总裁沙龙俱乐部我们也搞了三年，也要沉淀下来，把三年大家的平台沉淀下来，为了合法的问题，我们也在香港注册了房地产沙龙总裁公司，也要揭个牌，今天高朋都来了，也借这个平台，晚上还要请大家有一个晚宴，我们也征集了很多的奖品，希望快快乐乐的过大年，作为这个平台是为大家服务的，希望大家支持我的工作，让大家能在这个平台上受益。

    对我们来说拿得起就要认真干事，注意细节，提高水平，做好本职工作，放得下就要不计较个人得失，放大胸怀，进退自如，想得开就是广结善缘，知足常乐，都为朋友做好事，如果我有很多私心杂念的话，很多朋友就觉得我为什么要来捧你场呢？我做事的原则就是三赢，对朋友有利，对我有利，对大家有利，希望大家能够赞成我做人的原则。

    我们今天这个沙龙爆棚了，人很多，所以我们要持续的办下去，为了使房地产总裁沙龙的活动越做越好，我们在香港注册了房地产总裁沙龙有限公司。我们有请德高望重的姜燮富先生和杨秋平先生给我们揭个牌，林中先生有一个重要的活动，他要3点钟到达，希望大家谅解等待。

    （揭牌）

    这个牌子是大家的，如果大家要成为主任，我为大家服务。

    主持人：非常感谢钱总，房地产总裁沙龙俱乐部今天就是我们大家共同的平台，感谢！

    非常感谢各位，我觉得2014年1月14号，我觉得是开了个好年，昨天我们在杭州参加一个很大型隆重的北京市政协举办的幸福年、幸福中国、幸福梦的一个活动，我觉得这也是我们2014年房地产总裁沙龙和中国好项目要发展的方向，下面我们有请著名房地产专家华东师大房地产系主任华伟先生，他演讲的主题是自贸区与房地产业的影响及政策解读，大家欢迎。

    华伟：还记得年头的时候，我们本来想过春天，这个春天来了我们感觉像冬天，因为有一个国五条，把我们砸萌了，一年以后我们虽然还在冬天，我们感觉冬雪不见，春意盎然，我们春天已经提前来临了，很多人疑惑，很多人渴盼，很多人动摇，很多人十足，是十年的黄金成长期，还能够光芒再现，还是从黄金的成长转向白银的时代。有很多人曾经预言2012年中国的楼市跟地球一起毁灭，结果毁灭的是他的观点，成就的是我们的现实。雷打不动，道德说不垮，我们房价比钢铁、长城还坚强。大家看数据越来越好，形势越来越平，但是要求越来越重，选择越来越少。

    我们李克强总理的经济学，要点就是用一定的速度，保持中国基本的就业，维持中国社会基本的稳定，才能够为中国未来，惠就政治和经济的蓝图，设计改革的路线图，成就调控的长效机制，留下充分的战略缓冲期，可以选择更好的改革时间窗口。人无远虑，必有近忧，所以中国的经济有美好的明天，也有今天的沟沟和坎坎。如果能够顺利的渡过这两年，完成我们的经济转型，未来不可限量，如果就转不过这两年，体现不了我们社会成就的坎，很可能过个五年十年会面临经济大的紧缩，有危才有机，危中方显机，没有风险，我们怎么可能凝聚动力去勇于迎接挑战，我们都相信我们钱建良秘书长，但是你们相信中国去年的CPI只有2.6吗？党员领导干部开会的时候可能会相信，当然回家见了老婆，到了商店，摸出人民币的时候，他相信才怪，那么大家看我们财富的状况并不好，但是党中央国务院给7千多万离退休的企业人员连续数年增加养老今，仅今年的目标就是增加10%，数量巨大，覆盖面很广，一下子要政府掏出这么多的钱很不容易，既要有年轻人有活干，又要让老同志有钱花，这个社会才会和谐和稳定。

    马克思已经指明了方向，当一个国家生产全面过剩的时候，就处于经济危机的状态，当一个国家的经济无法向外转系的时候，就会动摇他的经济基础，引发他的社会动态，请问各位好朋友，过去的十年，从温总理上台的时候到温总理暂时把位置，也不是暂时，把位置留各更年轻朋友的十年，我们的冰箱、空调、彩电、洗衣机、小家电，我们中国的未婚男子是不是过剩的状况越来越严重。

    在过去的十年如果没有美国用印刷钞票的方式，美国人印钞票买中国人的商品，中国人把美国人印的钞票再存到美国，中国就是生产全面过剩的状态，如果没有对美、对欧、对日的出口，中国的国内就是大部分商品生产全面过剩，在这样的情况下，实体经济的外部环境越来越艰难，而能够把商品变成先进的，市场的价值越来越高昂。家乐福他的祖宗都没有想到，在社会主义市场经济的中国，开一个家乐福一分钱不要，还能倒进来5000万，看中国的电信，还有复兴，利润越来越薄，所谓的渠道供应商在过去的十年来独领风骚，长盛不衰。在美国欧洲宽松的货币政策下，全世界的美元和欧元拿走了中国老百姓创造的巨额财富，所以在美国、欧洲债务危机迸发之前，维持了中国的过剩产能并没有全面的爆发。

    然而今天从小国家的欧债到整个欧洲的紧缩，从美国债务屡创新高到美国政府维持了对华可以增加进口，但是贸易要平衡，我们很难获得以前的贸易顺差。也就是说中国人把商品卖给外国人，你必须掏钱把外国的商品买过来给中国人，在这个时候，继续希望用境外的需求来划界国内的过剩产能，来缓和国内生产全面过剩的危机，来延缓危机的到来，大家看是不是继击鼓传花，终有一劫。

    我们党中央刻不容缓想化解国内结构性过剩或者产能过剩的状况，但是新一届政府刚刚上台，就采取了很多重大的举措，但是这并非一张白纸可以汇就彩涂，我们敬爱的温家宝留给了全世界人民103亿人民币的现金，2.6%在100%面前是那么的苍白，所以对我们敬爱的李总理既要稳定国内的物价，又要缓和国内的产能过剩，力争早日扭转这个局面。也就是说在中国国内的产能过剩化解之前，外需是必须的，至少不能继续恶化。

    所以稳定外需，同时稳定国内的物价，稳定国内的就业，就只有华山一条路。小华跟大家汇报过，温总理要么房价涨30%，要么物价涨10%，还有一种方法房价涨20%，物价涨10%，统计出来物价只涨3%，结果房价没涨到30%，涨到20%，我们的物价，CPI在货币超发的状况下维持在3%左右，今年更被我们国家统计局统计到非常完美的3%以下，2.6%，所以中国人民按照官方的统计数据，上海过去十年房价只涨了1.6倍，按照大家生活中的实际感受，过去的十年我们平均涨了10倍，因为过去的十年增长1.6倍的房子没有买到，国家房地产把这个房子找到，我给他戴大红花，五一劳动奖章。

    新一届政府面临着高度的，第一个外部环境扑朔迷离粒，稳定及扩大出口又是当务之急，中国的大部分老百姓并没有社保，不能让中国的农民回乡，让农民成为市民，变成新一轮城市化的就业这，变成新城市化的推动者，我们又面临地方的影子银行，地方的债台高筑，以及中央财务看起来多，但是撒下去一批批都不仁。所以在股市不景气的情况下，中央政府明显的放松了土地市场，排了很多督察组来督察我们的情况，只是雷声大，雨点小，地老虎、房老虎战时不打了。

    因为地方不是债务素质的问题，而是债务结构里面超过一半是信托，大家明白银行的贷款利息只有7%左右但是信托从来是不会低于11%到14%，怎么样首先让地方政府的利息降下来，再让地方政府的债务规模降下来，我放眼神州，如果地方政府卖不掉土地，这一切一切就成了无源之水，无本之木，所以中央不可能全面为地方政府托底，在改革完成之前，当务之急对内要让地方政府有钱还利息，有钱还外债，所以不卖地不可能。所以过去的一年地价越卖越高，收入越来越多，风险的叫唤声也越来越响。

    第二块真正中国就业的不是国有企业，是中小企业，广大的出口型的中小企业，广泛的出口型的中小企业以民营为主，主要集中在华南和华东，大家发现什么问题了，我们既不想让过多的美元进来，还想让更多的人民币出去，而影响我们中小企业出口竞争力的很大一块叫做汇率风险，比如说订我货的时候，100万欧元给我20万定金，但是大家发现了什么问题，之前是1：10，现在是1：8，越是远期收回，中国的中小企业没有中国银行提供的汇兑业务，汇兑风险远远超过他的成本控制能力，所以尽量的让中国的银行开办业务，让人民币变成结算的工具，是不是在美国美联储收缩货币，每个月减少100万投放的情况下，大家都认为中国人经济会垮，我不这么想，以前让美国人不去印美元，他不愿意，现在美国人自己少印美元，而全世界货币的中介，给人民币走出全国，走向东南亚，走向欧洲，甚至走向美国，都提供了天然的天赐良机。

    同志们，为了让人民币更快的走出中国，美国人在退的过程中敌退我进，势在必然。让美国人走出中国，走的更快，已经出去的我们就让他早点回娘家，所以在深圳的浅海，在上海的外高桥设了两个窗口，帮助已经出海的境外人民币对中国大中企业、国有企业、央企可以发境外的人民币，在这儿利息不超过4%，已经出去的人民币很方便的对国有的大企业杀回来，而香港的同胞自己不能合法的用人民币，境外的人民币都是先把真金白银给我们中国人消费了以后，才能把人民币现金留下来，而对于香港同胞而言，美元的年收益只有2%，而人民币可以达到4%，所以他宁愿拿人民币，不愿意拿美金，因为人民币兑美元还在升值状态中，借助于香港、新加坡、多伦多、法兰克福，更多的境外朋友在美元几乎是利率的背景下，选择一个对美元有升值预期，而且它的债券固定收益大大超过美元的投资载体，人民币是不是成为一个全世界投资者都愿意获得高收益的当然的载体，全世界投资者对人民币有需求的时候，人民币走出国门的动力就显得加强，当这股祸水走出中国到全世界溜达的时候，中国的真金白银一分没少。

    所以，在上海和深圳，为带动华东和华南的发展，稳定他的出口增强，稳定他的就业，成为中国政府的不二选择，像舟山其他的地方也搞自贸区，搞也没用，他们不是以为交易货物为主体，这个过程中涉及到外管局的监管权利，涉及到中国银监会对信贷的权利，香港虽然回归了中国大陆，在我们的口径里面不能买房是外国人，中国的海关以外，中国大陆的国际以外，外高桥和浅海，他是中国大陆的国际以外，海关以内，在上海自贸区成立以前，外高桥就没有人注册了吗？以前注册的境外管内、境内关外的企业如果发生了正常的经济往来，比如说新成立的企业要向我们老的企业付一笔保证金5000万，可不可以，在新的外高桥新的企业直接进到浦西不容易，要参加招投标，打一笔5000万的保证金，一不留神没中标退回去了，本金的进出已经不存在原则上障碍，只是收益还需要小小的变通，但是人民币变港币，港币变美元这个天然的通道在十几年前已经成为了现实。

    大家发现没有，外高桥主要在外币结算和离岸交易这一块，不敢太放开，怕外汇管制失效，又不能不前进，如果全部堵住了，外高桥不能越过黄埔江，不能达到浦东、浦西又没有意义，创新一定要沿着在中央部门可控的情况下，让汇币有效的移动，大家可以看出自贸区对中央政府的需求，炒地皮、炒股票可以用这个热点，对上海转型的重要意义才刚刚显现，他不可能一蹴而就，是挤牙膏式的，我们上海近水楼台先得利，不是说上海没有泡沫，我们上海的宝山还炼钢吗？我们上海的嘉定还造车吗？他的躯体还在，生产职能已经转移到了上海之外。个别产业转移形成了局部阶段性的泡沫化，对整个上海认为限制外来人口，整个服务业升级所带来增量的需求，填空填的无影无踪，如果上海只有一个宝山可以叫泡沫，上海那么多区里面宝山楼市依然在下半年有中铁议价160%，大家当时觉得很诧异，现在看起来很便宜。

    上海的产业结构空间的服务化、高端化，空前的现代化，自由贸易服务区如果只是卖个鞋子，卖个袜子，开在舟山和温州更有用，我们走的是人民币出海的先锋，走的是实体经济服务的外部的结算的便利，所以不需要税收的优惠，只需要创新和广式的探索，我们上海很多高校，像做炸药的华东理工大学，在全国首屈一指，就业就3、500个，在外高桥第一批就进驻了28家金融企业，而且设立的不是支行，是分行，一个分行200人，28家就是5600个中高级金融岗位和白领的需求，金融服务业带来24个小时连续不停的光速的运转，对整个城市就业和升级的辐射能力，都是我们前所未有的。

    所以上海的经济从动车时代进入了高铁时代，动车就是大宝山、宝钢，大嘉定，他以现代制造业为支撑，可以引领八年、十年。现在高铁时代，真正走上国际金融中心，是在上海成为国际贸易的结算中心，国际微摄影集聚中心等，少开多家银行和少开一家银行无所谓，党中央赋予他国际金融中心的职能刚起步，因为没有成为区域人民币的结算中心，又怎么可能成为国际人民币的交易平台呢？上海的银行太多，不能跨区贷款。所以楼市的利好或短期的概念，更由于上海转型以加速度的发展，席卷全世界的人才来到上海安营扎寨，给我们带来更多的楼市成长空间。

    鄂尔多斯不是鬼城，煤炭的价格从700多掉到400多一顿，当成为亏损产业的时候，鄂尔多斯才会熄火，才会变成鬼城，人少灯多。如果煤炭从400再恢复到7、800一顿，哪怕无垠的沙漠也会变成绿洲，没有产业的房地产就是泡沫，有产业，哪怕是农田也是希望的田野，我丝毫不怀疑我们上海的楼市迎来了新的时代，在上海这个中国楼市的大引擎的带动下，在中国的实力经济要拼命的消化绿色存量，通过国际的需求来赢得转型和喘息的时候，每年十年、八年中国的经济走不上良性循环的窗口，也就是说未来的十年，在中国投资资产，依然是实体更优的选择，何况人民币已经100万亿了，难道不会有200万亿。

    再跟大家汇报一下利率的市场化的改革，表现上听起来是加息，实际上大家发现什么问题，我们出海的人民币越来越多，宝钢可以通过上海外高桥发行的人民币规模越来越多，成本已经从4.25降成了年利息3.75，大企业的融资成本在集聚下降，大家发现没有，房地产行业里面能够有资本市场将以更加低廉的资本成本，迅速占领中国一、二线城市，甚至三线城市的地产半途，一线城市涨，二线城市会跌？三线城市站不住脚，比如说无锡，比如说常州，当地的银行只是当地分行，他贷款的授信能力不够，没有金融支撑的房地产，怎么能够头不昏、眼不花，脚不软，有了长期的稳定资金来源，我们大型房企开疆扩土，就会成为亮丽的风景线。克强总理说好话，拍胸脯容易，不能过早的陷入福利的陷阱。

    中国要发展，楼市要成长，产业要转型，社会要稳定，只有在中国在城市以外的更大的中小城市，让大城市的产业出于成本和竞争力的考虑向中小城镇转移，带动传统的农民兄弟向大城市就业到中小城市就业，让我们的农民兄弟能够拥有和城里人一样的社保，这个时候卖掉他已经不种的责任田，卖掉偶尔回家看一看的宅基地，大家看新型城镇化用市场化为主体，中央政府、地方政府尽量不掏钱，农民政府通过市场和就业机会，和社保为依托，卖掉他的住宅，卖掉他的责任田，带着他的人民币到中小城镇来，干嘛，上班，下班干嘛，睡觉，在哪个地方睡觉，就是刚需。让产业转移，让外来的务工人员大量的集聚，不让他们成为春节回家的候鸟，让他们离开老家进入中小城镇，成为新的市民，这里面政府没掏钱，市场得发展，横竖刚需做支撑。

    所以基础设施的单由土地来买，土地的单由刚需人口的增量需求来买，在外来人口落户，刚性需求依托的情况下，新型城镇化完美的化为社会主义市场机制，形成了良好的循环发展，我们的房地产业是不是更加健康、更加稳定，在更加广阔的天地里面和产业拥抱，和时代结合，危中见机，所以上海的火车头，中国楼市的大发展，都成为我们今年一个必然的结果，黄金的十年过去了，白金的十年正来临，在工资上涨、产业结构优化、人民币坚挺的背景下，有什么理由再被低谷的CPI的情况下，还要让房价跌呢？所以中长期的利率有下降趋势，现在国家统计的CPI是人为的低谷，在真实的利率扣掉真实的CPI以后，我们发现中国的实际利率水平并不高，利率真实的水平越低，资产的成长空间越大，所以高铁即将启航，你难道还要继续错过吗？2014年我们冬天里面已经春天来，因为我们的春天已经提前来临，只有渡过严冬的人，才能享受春天的美，只有能够抗寒的人才能迎接成就的曙光。

    主持人：非常感谢华伟先生，他给我们带来春天，他给我们带来了春天，下面我们有请上海交大海外金融CEO联谊会会长，永乐街集团杨秋平先生。作为上海商界的风云人物，他开发的永乐街和永乐广场取得了不俗的业绩，现在他正带着大家抱团发展，创办了永乐汇中国好项目对接平台，演绎了他的商业创新的梦想，请杨总讲一下“抱团发展的创新模式”。

    杨秋平：很高兴跟大家今天有一个交流，我之前的玩永乐家电，现在在玩永乐地产，不一定搞得大，现在玩一个更大的东西，抱团，没那么容易，难，真的你抱团成了，你是中国的赢家，不是上海的赢家，因为我们温州的成功模式是中央认可的，他最终就是抱团，那么我们企业家抱来抱去，怎么个抱法，横抱竖抱很累，抱成功的也上不了规模。我最近有一些抱团的项目成功了，想跟大家交流一下，去年在湖北襄阳通过抱团上千亩地就吃下来了，所以抱团确实是很有杀伤力。

    那么抱团发展的创新模式，我现在在中国好项目，定了这个名字，中国好项目对接中心，在上海电视台和中央电视台做了沟通，能不能每次搞中国好项目PK活动，有15—20个好项目年化达到60%以上进行PK活动，现在沟通的情况很乐观，项目正在进行当中。我们中国好项目对接模式是两种模式，一种是项目运作落地对接模式，一种是项目对接自然模式，项目对接自然，在以前朋友的经济基础上再做升级，搞出一批经济来，第一种要落地，落地很难。我今天借这个机会跟大家交流，能否通过交流，看看有没有把握抱成功，假如抱成功，我们都是赢家。

    怎么抱？难还是个问题，看什么样的抱法我们才有机会。

    1、平台之间的资源整合。通过前两个月的运作，我搞了5、6场活动，到现在为止已经有30几家平台，商会、协会、俱乐部和对企业资源很厉害的，有企业资源的企业，跟我签了42个合同，那么运作团队在150号人，为什么要跟平台之间做合作呢？我们做一个运作项目落地的平台，因为所有的平台难就难在落地，那么我做落地平台，还有公司培训老总的平台难，落地上有成功一部分，但是也不是很多，能否不是很多的这句话我来完成呢？我今天给大家报告，用这种手法来解决我们怎么抱，那么这是一个。

    2、通过资源整合大系统，每个月项目源信息总量必须达到100个以上才能达到项目落地率5%左右年化率60%的保障，因为我们平台合作总量一上去，项目总量就上去了，项目总量一上去以后，能够达到年化60%以上的5个和10个就有保障，因为时间原因，给我一个小时，我不能细分，如果下次有半天时间我会细分，解决总量问题100个，现在来看问题不大，我估计过了春节，不需要两个月，我们的合作方跟平台的合作，很快会超过100家，我们的运作团队肯定会超过300人，估计在500人左右，跟谁运作，跟几万家、几十万家企业进行系统交流，交流什么内容？我这里全部有格式化的东西，不管怎么样，亏的、输的、死的项目全部装起来，等会儿我教你怎么样利用，这样的话能够保证项目总量，能有机会年化率60%以上，难节难在年化率60%以上，华老师说的我们的房地产是很坚硬的，但是我这个人对正常的30%、40%、50%盈利我没兴趣，我希望100万—300万/年，我接下来动手的几个项目，年化60%以上也没问题，我看有没有时间，如果有时间我讲一两个案例。这是第二个。

    3、若能达到上述项目总量质量的前提下，必须要建立如下的团队。就是合作公司总量100家以上，我估计一年两年会超过200家，假如跟中央电视台第一场活动一干以后，我估计马上会冲到300、500家的合作，然后运作的团队也会上去，就保持了上海总量。

    4、若要按照上述合作公司总量质量性的结果，要保证每一家合作公司年盈利能力500—3000万以上，今天不是我说的，在座的假如在玩平台的话，你可以事后跟我联络，我会把测算的依据给到你看，只要跟我合作，一年完成两个项目，一个是项目对接落地，还有一个是玩几批项目，就玩两个项目，不会低于2000万以下，一年12个月，不做成两个项目，合作公司我请你吃饭，我们不要合作，做朋友，我们全部的财务、佣金收益、财务收益清清爽爽，很轻松，你要超过30%、40%很难。这是一个平台。

    5、怎么饱暖关键在第五，已经建成了三大系统，一个是建立合作公司大系统，第二个合作公司建好合作以后，怎么样跟几万家、几十万家企业打交道的三大招募系统我也建好了，第三就是资金招募、项目招募、企业家入会招募，第四项目落地大系统。我这三套系统已经建好，项目大系统等会儿我们再说一说，怎么个落地，我们项目分了六个部分内容，六个方向，我们都设计了各种方向的公式化模块，哪怕你亏损，私底下放到我公式里套一套，我就可以看出来你这个公司能不能通过抱团赚钱，如果不能通过抱团赚钱，这个项目就枪毙掉了，如果通过抱团能引发暴利我就干。

    比如说我在做一个项目，A公司300家，B公司200家，C公司50家，都不赚钱，我们玩超市就是家乐福，家乐福100个店亏损，不赚钱，150个店研发不超过20%，250个店、300个店、400个店年华会超过60%，比如像可的超市，没有500个会亏死了，像玩永乐，不管他赚不赚钱，必须要上规模，上规模之后经营成本才会下去，通过抱团去赚到钱。

    所以今后的方向走势，可能真的抱团，抱团可能玩的大家轻松，一个人玩很累很辛苦，一抱团大家很轻松，不要董事长，分给股东就可以，做董事长不赚钱，做股东年化60%以上。这是我们搞了几套模块，一个是地产开发的，地产开发不建议玩住宅地产，建议玩商业地产，包括很多三线、四线的城市，中心区的商业地产，无锡也好，常州也好，我们中央领导在说产能过剩，商业好多三线、四线、二线城市，总量过剩，同质化严重，倒地一大堆，像无锡很明显，14个shopping  mall全空，大卖场已经进来了，上海只有10万到20万的shopping  mall，主力店进去，三层、四层是空的，所以叫总量过剩，同质化严重，所以商业地产是几个阶段，但是另外一个阶段我等会儿会说，可能会很赚钱，商业地产。

    我们搞了几套公式，每套公式由四部分构成，全部是用市场手段来运作，一个是地产，一个是公司化模块，还有一块是商业流通，还有一块是玩复制类的项目，我们还玩资产收购类，还有搞P2P资金，我们玩什么东西呢？玩产能过剩，资金量很大的，哪怕亏。

    我现在建了这几大系统，前面一个话题是怎么抱，现在是抱什么？抱什么我们分了6部分内容。收购资产类创新资产100万到200万，真的还是假的，跟大家做一个交流，由于各类原因要减少一下时间，我讲一些提纲。

    我们现在在这样几类资产，我跟大家做个分享，我们现在在收购资产有这么几类。一个是社区类商业。社区类商业收购资产很好，如果社区的商业能够达到1万到3万体量的，还有2公里范围内有5万人口的，部分可以做餐饮，50%是小产证，整盘收购按6—8折，达到这些要求，100万到200万都过，都是空的，都是套牢的，我甚至做了没人要的，电视台都播了，100万变成400万，我们再出售，盈利很高，我们不玩温州粗放型的，我们的办法调整，升级一下，来个升级版的做法，盈利很高。

    还有商业地产的整盘收购，只要是小产证，能够可以做餐饮的话，大部分都可以玩，没有小产证我们不太好做。

    第三个是别墅类。我自己也玩了自己的案例，投下去2200万，9个月时间我赚3000万，对50幢别墅，3年卖掉2幢，还有48幢，最后出现这两个特征。第一个特征这个别墅是不是有地下室的，我告诉你暴利。第二它的花园空间不是很挤的，这两个东西出来以后，按照市场价那边现在说5万块单价，假如5万块单价，按照4万千打个8折，整盘给他吃下来，玩好以后我马上跟他玩第二个游戏，怎么个玩呢？地下室放大，本来是300平方变成600平方米，合法的，不是违章，地下室延伸出去，我这套做法在我们国内，亚洲房地产的大佬看了我浦东的两个案例，后来他们做了三个盘子，按照我这样去做，本来卖5万，7万全部卖光，因为我们现在如何把地下室变成1楼，它的采光和通风，人家一看，开心的不得了，这个价格马上就放高，不给你说地下室你不知道，这个东西是好东西，花园大一点，整批改造，合理的放大阳光房，市场需求很厉害，别墅必须要阳光房，保证好卖。否则300平方、400平方你还是去做公寓房去吧！争取在节前出现几个案例，春节马上快了，如果听了以后有这样可能的话，我们联系一下，是不是200万变成400万一年就够了。我不方便说，有几家航空母舰的地产公司看到我这个案例，他后面的盘子就按照我说的做，我不方便说他的名字。

    你们今后注意，我们对一些大型购物中心周边的一些楼有没有机会我们收购，然后跟购物中心联起来。我这个人的性格，你假如说杨秋平这个项目土地成本多少，楼盘价多少，销售多少，40%、50%，很好了，我不做，正常的东西我不做，我都是玩怪怪的东西，通过抱团更容易做，这个盈利能力会很高。

    第五部分，这个由于时间问题就不多说了。

    刚才是资产收购，接下来是项目开发，还有开发收购和开发商业如何运作。今天在座的老总我不清楚，我动用了好多办法，我们现在好多场合，你现在有工业用地，假如周边的房子不合适工厂的话，这种地都拿下来，我们通过2.5的产业变相的通过2.5的商业，也可能有100万抵200万，在前两场交流活动的时候出现了两个老总已经操作了，跟政府已经报告了，100万抵200万，是浦东的一个项目，叫联洋广场的北侧，这样子节落地了。我们通过抱团受的成本很低，几个地方政府也跟我沟通过，假如有本事把十家、二十家企业联起来，我们玩个几十个亿，土地你来说，300万一亩我希望150万，我不是挣土地成本而已，我们做的任何一个作品，保证不会搞出烂名头，当然向政府报告，他们听了很兴奋的情况下才有可能，因为好多政府他愿意贴土地成本，贴钱都没关系，我已经接触过了，我们要抱团，跟政府玩，我们一个人玩成本太高。所以抱团涌现的抱法和暴利很多。

    旅游、养老院，现在一部分在玩养老产业、养老地产，我是反对，因为我自己把一个养老院全部推平，刚刚建好，南汇区人民政府建的，号称上海最漂亮的养老院，我说这个项目给我可以，我把它全部推光，结果全部在我手上推光了，钥匙还没有交，做的很漂亮，7栋，跟瑞金医院合作，跟华山医院合作，我说没有市场，不好看，等到看好的时候到15年以后、20年以后，你们都清楚他赚不赚钱，真正养老行业什么时候赚钱，估计要15年以后、20年以后，我们政府很多人头发白了很多，那再说。推光以后我那个项目100万变成300万，一下子变成大钱进来，我推掉一个亿重新整理做一个业态，典型的南汇区政府说我是疯子，我变成了南汇的疯子，结果他们验证了，我的做法没错。所以做一些交流，我们从哪些思路抱团，抱哪些项目？

    我们现在在做什么呢？你们都知道万达是很赚钱的，赚的不得了，我现在在做，我抱团也抱几种，玩资产抱团，跟政府玩，还有玩全国复制的东西，我们抱团要有些方向，不是盲目的抱团，抱什么？我现在做了改良版的万达，我没有说是创新的，在做改良版的，希望万达在哪里？我永乐广场就开在哪里？我在玩这个游戏，肯德基在哪里？麦当劳就跟在这里，我就跟着，万达广场旁边有一个永乐广场，我刚收这块地的时候，家乐福听了吓我一跳，他说你在万达广场门口来一个永乐广场，肯定死掉嘛，我说没关系，给了一个业态给他，不要跟万达同质化，要差异化，我们玩业态地产，商业地产是说说而已，真正这个资产他能成功，还是在人气商气上，人气商气成功了，那么他就有希望了，人气商气不成功就是断气，不成功，我们在玩这个东西。

    像这种类型的项目，像永乐广场，我们玩的永乐广场，如果达到我这样几个数字，有一个地块收一个。项目内50万人，同质化不要超过3个，项目在30公里内要25—50万人，同质化不要超过3个。第二面积总量要10万到15万。第三小产证，假如这个项目要30%，政府能给你小产证，这些东西有了可以做了，做了以后我们会做出这样几个东西，我跟万达广场的区别，我5个同5个不同。

    “五新”。

    1、业态新，万达在中国的做法，肯德基、麦当劳、味千拉面，80%的品牌都一样的，在上海也是这些品牌，在宁海也是这些品牌，房价3万到5万也是这些品牌入驻，1万也是这些品牌入驻，业态对不起来。我自己感了一句话，成功品牌入驻这个项目不等于成功的业态，假如落地成功，就把商业地产就可以报摊可以做了，任何一个项目玩的业态，比方我做的永乐广场，一个月就够了，把所有郊区5万、10万的购物中心全部整理到位，第二材料，我把这个项目周边搞成一张便利图，1公里内、2公里内、5公里内、10公里内有哪些品牌，品牌不进去，因为进肯德基的已经有5、6个进去了，严重同质化，不要放了。要搞清楚第二句话，你在上海郊区其他项目内很牛，在周浦地区还没有，把它放进去，这个很多，因为今天没有时间举例子，你就放心了，不会撤退，这是用市场手段管市场，就是这样做，这是业态，我跟他不一样，我用市场手段来定哪些品牌适合在这里？哪些品牌不适合在这里？

    2、门类总量。

    3、品牌总量。我今天在谈抱团，今天抱到什么点子上去，晚上睡的很香，把无锡市、常州市、上海市一家不漏在我的电脑，某某某中心93个品牌，像某某某中心品牌总量200多个，某某中心品牌是153个，全部看出来，由于品牌总量的原因看出它的销售额，在品牌总量不超过150的话，shopping  mall成功投资回报率要15年是做不到，所以我们在这个问题上，今后招商的时候不是这样子，每一个品牌要肯德基进来，肯德基很牛，要买我的账，现在的购物，以前我们单纯的主力店已经不行了，主力店也不可能没有，还要依靠于其它品牌共同来拉动，10公里、20公里、30公里范围内的人群，才能解决人气，理想的人气，否则做不到，很难。品牌总量太重要了，业态、品牌总量。

    4、主力店。现在万达的做法是这样子。投标，沃尔玛、家乐福、欧尚、乐购投票，哪一家租金出的高，哪一家进来，我跟他反做，我们国内，我做过财务方案测算，家乐福、欧尚、大润发在中国一般开一个店4个亿，在2年以后前面2个亿，2.5个亿到3个亿，到后面会出现3个亿到3.5亿之间，下面沃尔玛和欧尚是他们除2或者除2不到一点，他做4个亿，欧尚可能2个亿，万达不是这样做，家乐福说2000平米，我给你9毛钱租金，沃尔玛说我给你2块，我宁肯亏掉300万的租金，我不要300万的钱，我给家乐福不给你沃尔玛，我沉下30%的面积，这里跑掉300万，那边会有3000万，我们玩这种游戏，跟他不一样，我们不考虑谁租金出的高租给谁。

    5、产证结构。现在玩地产，传统的做法都结束了，王健林在盈利模式上是我的老师，30%都是小产证，他现在800亿身价，老一还是老二不清楚，没有小产证的体量没办法做，体量的做下来会很好。小产证，现在我们上海在郊区还可以50%的机会，在外省管的很紧的地方30%，管的更紧的地方50%，小产证是对玩名堂很有杀伤力的，我第一次创业做永乐，我亏的越多，账上的钱越多，我拿账上的钱买盈利能力很高的东西，这里跑掉100个亿，那边来了300个亿。这个小产证我们现在在上海市中心已经封杀了，杨浦区都风沙了，我最近跟区政府在谈，本来5个亿收购的，我给你6个亿，给你7个亿，希望给我小产证，跟政府在谈这一类问题，所以小产证是好东西。市中心一栋楼均价2万，我如果是小产证可以4万收，年回报率不会低于6，玩小产证很有意思，哪怕周边是农田，小产证都能回流现金，比例能高则高。

    “五同”，人口、营销方式、体量、动线、盈利模式，跟万达一样。所以我刚才说了这种类型shopping  mall，方向在哪里呢？在三线、四线，一线、二线没办法做了，三线、四线肯定没问题，三线、四线部分已经死掉了，像无锡、常州已经全部死掉了，有部分地方做起来很有意思，可以做，所以我们跟大家交流。

    还有一种是社区商业，社区商业永乐街项目十大要素的创新模式，业态新、门类总量、品牌总量、创新式营销、体量保障、创新式主力店、小产证结构、合理的餐饮比例、合理合法的避税、人口总量。体量希望能够1万到3万，人口要2公里内有5万人，这种项目抱团的很多，我们抱6个方向，不能盲目的抱，有点悬，落地很困难，要抱什么？

    还有三线城市，现在三线城市、四线城市在关老市场，老市场主要是消防问题，必须要关掉，现在像这种项目，这里写的是100万变1000万，我今天给你们报告，你们打开电脑去找，比如说云南的50万，就是几个人拼了几个亿的钱，一下子变成了几百个亿，我本人也变成了人大代表，这个很赚钱，盈利能力很凶，这些都是跟政府签合同，我本人也跟湖北省襄阳市政府签了合同，这种在三线城市、四线城市很多，我一个人能力有限，把这些信息告诉你们各位老祖，我们抱团去做，具体什么个凶法，我这里就不说了，因为没有时间。

    我们在项目落地上，我们要做一些游戏，项目落地上做一些游戏。永乐汇建设落地大系统，大系统都好了，我没有办法讲下去，因为一讲要半个小时，我总共一个小时，刚才我罗嗦了那么多，现在大家可能也会在想，你究竟能不能抱团抱成功，我现在做了几套系统，一个是在平台系统，本来我设计了一套他的盈利，希望他的运作一年60万到300万的机会，详细的一套我们都出来了，看看有没有办法让它变成疯子，跟安利一样，晚上去敲人家的门去推销这个东西，我要弄出一大堆的人，你参与招募，运作我平台来操作，中国好项目主要是以服务费为主，佣金为主，我们还可以参与入股和投资，我们是这样来做。

    我今天把中国好项目这个平台，中国好项目我们怎么样把它真正的抱团抱成功，同时抱什么？当然项目怎么落地，我讲了这些意思，我想留一刻钟，要么跟大家互动一下，有没有什么问题，或者要提问的东西，我能否当场可以来给你解决，和你们有一些交流，我看这样子，因为没有办法说，在开始的时候跟我说只能说方向和提纲，我不能再说的很细，因为没有时间，我给一刻钟我们做些互动交流，我们很忙，很不容易，我们待在一起不容易，我们能否交流一些怎么弄钱的事情，怎么抱团弄钱，怎么轻松，晚上睡的很香。我们可以通过微信把材料发给你，真正讲清楚要一天，我没有时间说，因为今天下午还有几大老总要说话，所以把我的时间剪下来，我们有一部分项目要落地了，我们在项目当中收购资产，有开发，刚才说了几类，还有我们不是这个范围内的。

    只要盈利能力年化在60%以上的我们也可以做，一旦你的项目通过抱团，年盈利能力在60%以上，这个名堂出来了，这个数据全部是市场化调研依据作为收益，不是你电脑里的数据，我们会有两套表格，微信上放出去，会冲进几百亿资金进来，资金不担心，担心的是好项目，落地担心，年化达到这个标准，真的还是假的，这个担心，所以要总量，否则不行，做不到，那个俱乐部，那个协会，那个商会，不是那个水平，总量不行，通过抱团，经济很难，朋友经济很难做抱团经济，抱团经济要上规模，这样做才能做得好。

    我想还是留时间做一些交流，有需要提问的吗？我们要抓紧时间，因为杨总特意留出宝贵的10分钟。

    提问：大概用什么样的方式，能不能谈一下合作的方式。

    杨秋平：我们是合作公司的方式，我们是两步，合作公司主要是协会、商会、俱乐部，还有培训企业老总这些平台，我们会做出材料跟几千家、几万家企业打交道，可以跟我们签合作协议，你承担三大招募，具体的材料通过微信包可以发，每个企业不推荐少过5个项目，如果达不到这些要求，我们做朋友，由我们培训，跟几万家、几十万家企业打交道，这样一套一套来弄，要玩这个游戏。不管面积大小，大小没关系。

    提问：我是杨总的粉丝，我是安信信托的刘俊华，在你那个平台里面，新唐公司如果跟你合作，我要提出我的要求，我们也是主动管理型的，完全是主动管理，不是老信托，我这一块也希望达到我的瞄准，以住宅为主的，像广深，以住宅为主的省会城市，这类项目有什么样的机会，我的条件就是土地是住宅为主。

    杨秋平：我听懂了，我告诉你住宅要60%以上有是有的，但是不会很多，但是华老师也讲了是刚需的，我们玩是通过抱团，住宅年化很高，根本不可能，2个月以上落地，2个月落地通过PK活动，由电视台来录制。

    提问：商业地产是我们合作的，如果像我们主动管理型，您占主导，如果我们投大笔钱。

    杨秋平：我们落地的项目，我是服务者，是中间人，任何一个项目谁都可以做董事长，我可以入股份，有的项目我做董事长，我的项目我做小股东，我的项目我一分钱不投，我做职业经理。前天有一个部队在连云港的12万平方米，董事长到我办公室来，他说杨总我现在这些品牌做不好，我说全部给我赶出去，他说要赔1000万、2000万，3000万都可以赔，他说把乐购赶出去要赔1500万，我说可以赔3000万，因为没有时间，我没有办法讲可以赔3000万，我们专门研究抱团，怎么抱？就是要一帮人抱，抱什么？

    我们一大堆的方向弄好，抱这些方向，包括复旦的高尔夫，现在美国有一个高尔夫，是里面的，感觉是一样，里面打成这样子，到外面保证会一样，创新版的都会赚钱。我们专门研究落地，落地很难，讲起来容易，操作很难，你们这边今天老总很多，你有项目就过来，过来以后我们的项目部会有一套表格给你，一张表，四部分内容，一张表后面有几个附件，你自己可以看出来，这笔项目做还是不做，都看出来，基本上问题不大。

    我们所有的依据，今天有大领导，我还有个上市公司董事长，今天中午推进美国进中国市场的项目，他兴奋的不得了，我一盆冷水浇下去，项目好，但是是一个饼，我希望做市场调研，再看美国这个东西怎么装，我都清楚了，否则都是空的东西，没有什么意思，不可取，还是我们以前的做法，叫老板业态或者是领导业态，感觉这个业态很好，我们一定要玩市场业态，我身边十几个亿、二十个亿的老总很多，死掉一大堆，本来是很赚钱，后来是项目死掉了，所以搞项目真的是搞到点子上去你变企业家，搞不到点子说去弄不好一个囚犯。

    主持人：能不能通过落地平台，把我们的资源变成价值，大家看看还有什么问题要提问的。

    提问：农村建设用地偿还。

    杨秋平：都可以。

    提问：改造成建材市场和五金市场，生意一样做。

    杨秋平：我听懂你的意思了，我现在对南京路、淮海路商业我看都没有兴趣，给我很便宜，但是你讲的农村这些店如何如何，我现在告诉你，还是用市场数据来说话，不管是什么地块，什么项目，什么资产，还是用市场手段，有一个地方领导说给我30亩商业地块送给你，我说领导谢谢你，我不要，还是同质化，供求关系就出问题了，不能做，所以商业要小心，完成是暴利，完不成就是死人，我就喜欢玩暴利的，但是也要理性的解决这个问题能玩暴利，玩复制也要抱团，我一个人怎么玩他一批shopping  mall和一批社区商业连锁，几百家企业，我们一起去做。我前面启动的几个抱团，按照你杨秋平说的，100万抵200万，我给你，为了安全我不会全部听你的，第一个项目你买了一个铺，你说要十个铺，不行，你真的这样子，然后就抵两个，抵三个，这个就理性。

    所以所有的平台建设他们都在做什么，搞各种会长、副会长、常务副会长、理事长收钱，我们一分钱都不用，我们还是实实在在的研究怎么抱团用钱，用这些钱实在是不可取，我一分钱不要，我们就抱团用钱，看看还有什么问题要交流，因为细节的没有办法说了，我这里本来一个半、两个小时可以，我现在这个玩法，相对于我们国内的房地产交易中心、证券交易所、期货交易所，就没有项目交易中心，我就是要搞项目交易中心，两套模式，刚才说了落地模式和自然对接模式，给你做媒婆，你认为满意了，我就收服务费，这个做成功没那么容易。

    提问：上海郊区怎么做。

    杨秋平：我这个抱团模式刚刚启动，我们刚刚落地的几个项目，我下面在进行当中，我们落地的材料，我们在微信上会出现，现在张总、李总我有个项目给你，就刷刷刷给你，不会这样，年化百分之多少，这个要给的，项目很简单，项目概况，买方依据，一张项目的图给你，到会议室细分的一天，让你提到没有问题提为止，我本来做了几个，温州政协副主席、广州的商会会长、武汉的上会会长、东莞的上会会上几个人，我们一起玩那个项目，我们钱过去了，钱也注册了，我通过三个半小时一讲，湖北襄阳的所有领导都赞同，这个项目赚钱是很凶，今天利用这个平台跟大家做些交流，最后结论就是抱团，我就是满脑子的抱团，就是抱团经济、平台经济，在朋友经济上来个升级，有没有问题，没有问题我这边就结束了，谢谢大家！

    主持人：我们用热烈的掌声欢送杨总，杨总的抱团抱的很激情，他看到了抱团是我们未来的发展趋势，平台经济，让我们把最小的成本进行价值最大化，我们房地产行业可能也是一个新的机会和转机，下面让姜鹏从金融创新角度来讲一下金融创新和房地产的模式。

    姜鹏：谢谢，其实所谓的金融创新，刚刚杨总讲的就是金融创新，金融创新不要考虑哪些金融产品、服务模式，所谓的金融创新就是实业创新，只是根据你实业创新你服务的模式发生了改变，你把实业创新解析给资金去听，资金认为可行，建立新的风控机制，资金投入了实业，实业就开始发展。

    简单说一下我们资本工厂是刚刚逐渐一年多的机构，基本接近于西方的投行业务，资本工厂的名字是很陌生，但是继余额宝之后又出了一个零钱宝，零钱宝就是出自资本工厂，今天既然是房地产的一个峰会，我就简单的说一说我们这个资本工厂金融创新方面如何是针对房地产创新的，我想说一点直接的实实在在的东西，资本工厂如何针对房地产创新，你项目不错，缺钱的，资本工厂有没有方法来完成，有方法来完成就叫做创新，这是第一个。

    第二个现在的很多资金渠道，现在基本上被堵塞了，通过宏观调控、金融变化，还有市场的变化，过去有关于资金的游戏规则发生了变化，我有一个朋友五年之内做地产做到了100个亿，他整个的人处于崩溃边缘，因为过去在做地产的时候他有一套模式，如何通过好的立项继而拿到好的地块，通过地块增值一点质押，银行拿到一点钱，通过滚动开发有一个效果推进，自从地方融资平台被打断之后就发生了坍塌，政策一出来就进入破产的边缘，这个时候用传统的地产金融方式，那可能很多地产，尤其是中小地产的项目很难维系。

    现在说这块地值多少钱，我说不一定，现在所有的金融机构，在座的很多都是金融界的朋友，大家都知道拿钱的时候特别谨慎，比如说你在一个三线城市，已经做完了基础设施的某某地产项目，你打40个亿融资多可能融不到。怎么办？大部分一点办法走没有，只能满世界的跑，我说你就是跑到明年，也跑不出一个结果来，为什么？杨总说商业地产是业态地产，我说商业地产某些长期不变的因素，再加上他对商业的灵活的把握，把它放在了一起，变成的非常鲜活具有竞争能力的业态，是个事，过去大家是拿地盖房子卖钱，变成唯一的东西了，实际上我们错了。中国的地产业在过去体现的比制造业还要凶猛，绝大部分的地产商日子过的怎么样，只有心里知道。

    我本人虽然做企业，同时也当老师，在国家会计学院当课组，我做金融班，不做地产班，有时候我跑地产班，地产班的同学认识我，他们希望我给他们带来一些光明，我互动了几次都没有带来光明，那时候没有办法，现在有一些办法可以解决一些问题，因为由于时间关系我讲两个。

    第一个，你这个项目还没有百分之百的定型，我可以考虑键入我的元素，我可以拿一部分外资添进来，现在国家外管局的政策发生了新的变化，但是一定是多少得跟我形成共识的情况下，不要一拍脑袋，我就是这么干，这个我动不了。那么引进外资难以程度完全在于你立项的指标和立项的性能，实际上杨总这边，他就是第一个在立项的方面定个魂，在平台运作上面给他搭个架，第三个在某一个关键点上给他达到一个度，就能够达到年化60%到3倍，这是没有问题的。这个本身给我们提供一个思考，我们能不能考虑是否我们这件事还有可挖掘的间，是否这件事情还可以变动变动，用我的专业术语是是否能重新的塑造一下价值链。

    我给你举个例子，过去汽车很紧张，整车呀！进口也很难，有人有本事，把德国原厂的通过三个小箱运到中国来，那时候奥迪是40万，但是这些零件放在一块节卖了12万块钱，装完以后就变成价值40万的奥迪，其中有几个环节做了，肯定有几个死角，拼装玩了是不行了，这一堆零件实际上值40万，但是只卖了12万，这个道理大家还明白吗？这个40万还没有形成价值链，这个奥迪车就是价值链，我们中国人不会，拼装达不到原装的质量，我们就没有形成那个价值链。到今天为止，我们做的所有的项目也都不具备价值链，今天我谈这个话题，正好有现成的案例，我跟杨总也是好朋友，那天我们吃饭，我说这个就是新的价值链，你扎扎实实让他拥有核心的价值，同时又让他拥有了价值体系，而且更重要的是实实在在他能赚钱，完成这三点，你说这个事情好不好做，可能是我们过去经济增长粗放式太紧了，存在了太多的粗放式，实际上杨总这边这个事，他不是在做地产，还是在做他的商业，只不过是地产好的因素给他商业做了服务而已，同时又兼顾到金融。

    我给你举个例子，说钱荒，其实钱有的事，我们苏北一个地方做了城镇化的试点，地方政府说在这里搞1个亿都搞不到，我说在这个地方三天给你搞5个亿，他不信，市场上根本不缺钱，老百姓不像金融机构一样，具有风控能力，你无法把民间的资本通过民间市场快速的募集上来，这是第一个。第二个中国所有的金融机构都处于快速调整期，机构的调整一个人想好是没有用的，它涉及到方方面面的问题，中国老百姓叫信息不对称，中国的企业家也信息不对称，那现在要把我说的这些事情弄好，有几个先决条件。第一个对于中国乃至过去的信息面大体结合，第二个你能掌握到关键点，知道现在在变化的过程中哪些还能走得通，第三个如果你真的有本事，你可以拿出一些东西来引领市场。那么你了解市场有什么你该有机会，当我们了解了整个的资讯，资讯包括政策资讯，市场准游戏规则的资讯，还有一些合作机构的，他自己设立的游戏规则是什么？了解了这些东西，当我们再遇到钱荒钱难找的时候，这些问题已经解决一半了。

    我刚才说这个，简单的谈了一下引进外资这个事，因为我们有些项目在进行中，不大方便说，我们曾经有一个项目，最后那个地方的上级领导批评了。刚才我说引进外资这个，我现在做了一个测试，我对96个项目做了测试，大约有20%几个地产项目我们现在可以利用外资来解决，但是你这个地产不能是傻瓜式的地产，像杨总这边的地产是我们考虑的第一类的，是可以大量的利用外资，外资看你什么？外资看你就是你是否具备价值创新、价值引领，他给你的成本非常低，周期很长，我们大家都知道你做房地产，一旦获得了低成本、长周期，不想做成都很难，万达就是在某一年的某一天获得了低成本、长周期的资金支持，他才有一天。说句话，房地产不差钱没有那么难干，现在不是差劲，而是非常差劲。这个时候我想是这样，关于我谈的外资方面，大家可以去多研究研究，这是一个，第二个如果方便的时候，我也愿意做一点义务工作，今天的场合请允许我先讲到这儿。

    我重点讲一讲第二件事情，中国的城镇化，中国城镇化有几十个试点，最后我们观察哪一个是李克强的试点，我们手上要动的东西就OK了，城镇化不是我们想象的那样子，有一大堆的事情，上海的郊区，不一定农民就住在里面，城镇化这个房子，农村可以跟城里置换的。

    城镇化我给你说说，如果以农业土地流转，集体土地流转和农业土地集约利用，不能干，总之干城镇化账没法算，第二个农民不愿进城，这是几大压力。第三没有核心的业态支撑，你搞什么城镇化，把人聚在一起又造城，这几大问题造成了李克强一提出来就搁置了这么长时间，最终还是交给了市场，我给他们讲过我对城镇化的构想，我的构想就是这么做的。

    我先从城镇化存在的核心点上来看？

    城镇化不是必须城镇化，是必须有必要城镇化的时候才可以城镇化，你比如说欧美的发达国家，500强企业的总部基本都在小城镇，所以中央一定要有一个大城市的主流产业向小城镇转移这么一个大宏观的支持，但是国家不敢多说，为什么？我们中国政府很有意思，某大企业要向上海来，广东省、深圳市能放吗？不可能放的，别说那么大的企业，都不敢弄的，这是国家层面的，现在悄悄的有小小的变化，新项目能不能拿走，上面告诉你，谁再打我就把你拿下来，这种行政干涉一定要少一点，一定是什么呢？

    这个地方比如说15万人，我们在上海郊区做一个项目，他一定是他的整个产业的质量和他的参数系统，能够足以支撑这个城镇化所涵盖的人口优质的生活以及整个区域经济的发展，这是一个前提。那么我们做了一个，现在正在做没做完，我们把成本降低了90%，降低了90%的成本，第一个建材产能过剩，中国建材，你的建材拿过来卖，总比产能过剩好一点，一下子解决了2、30%的成本，他作为金融投资商，我把中国建材变成金融投资商，你跟我一起来做基金收益，这个没问题，很好的，这是一个。第二个中国水务集团，水务都归你管，反正你慢慢融资去了，反正能把掏钱的人都分割出去，你参与收佣金及可以了，不要想那么多。

    但是主要的几块，民宅、商业综合体还是赚钱的，这里面商业综合体赚钱赚的特别痛快，你想一想十几万人口，他必须在这个平台，因为这里面整体规划以后不存在其它的竞争，也不叫垄断，他整个消费的保底指数是固定的，福利化所有的东西在我们这里实现，你这个东西非常创新，非常务实，就OK了，这两点满足就好了，你放心干，不存在说告诉你一个方法怎么做，这句话是不存在的。

    你看这个城镇化做起来就很有意思了，农民土地的集体利用变成纯利润，集体土地是不允许买卖的，但是他可以变成资本，你把土地跟项目放在一起，又可以获得更大的属性。也就是什么呢？你这个资金来源，一个是你把你的事做好，另一个把有钱的那个人的想法协调好，然后给他一个理由，这个理由就是维护风险，然后再给一个好处，这个好处很明显，如果像杨总的好处，60%到300%，这个好处就大了，赶紧上，这里面单从商业综合体来讲，这是从结果往回推的，这个利润算下来以后，也达到了80%以上，年化率最低4、50%。如果你搞城镇化，你要赚这些钱，你得把它投入进去，投入去发展农业，这个账算完了，把所有的土地我们投了，第一年给老百姓的城镇回报率就高于他工作的30%，而且每年高于他30%，我们宁愿多给老百姓一点钱。实际上我说这个金融创新的意思，就是大家把想法讲细了，大家有人说杨总太罗嗦，我替他说一句，有一天我们在吃饭，我说给你个简单的你干干，现在哪有那么简单的。

    今天就说到这儿，嗓子不太好，涉及到金融创新的事太多了，我给大家做一个提醒，汇报一下我在2013年的工作当中的一点见解，主要还是希望大家来到这里面，通过年会认识到更多的朋友，听到永乐汇更多的信息，包括华老师对自贸区的阐述，大家一定要多学习了，多明白这些资讯了，多跟一些好的方法结合了，就说到这儿，希望大家在这里渡过愉快的下午和晚上，谢谢大家。

    主持人：好，我们的掌声再热烈一点好不好，真的不容易，因为2014年新年。接下来有请房地产理论家李骁先生来做我们专题的一个主持，这是一个房地产沙龙的专题，有请嘉宾杨总，还有一个是张宏伟张总，房地产金融律师颜学海先生，菲尼克斯俞斌先生，宋会雍先生，下面把话筒交给你。

    李骁：各位好，有老朋友，也有新朋友，今天咱们一个是钱总总裁沙龙的年会，年会的主题是做项目合作新平台，教给我们的主题是“平台经济与房地产金融创新”，看到这个题目就想到了刘明康说过的一句话，21世纪不再是单打独斗的世纪，是打群架的世纪，当时我听了这句话特别差异，这么一个大元说的这个话非常地市井和民间化，实际上整个产业和行业的发展，应该讲是逐渐的验证了这一点，尤其是今天听了杨总的主题发言之后及我相信对平台经济，还有房地产创新这个方面，我们在座的总裁都有比较深刻的感受。主题发言讲到现在，还是听台上的几个嘉宾就平台经济与房地产金融创新，我们来尝试挖掘一些不同的角度，希望咱们这场对话能够给在座的各位总裁带来一些不一样的思想的碰撞，我们杨总刚刚做了主题发言，咱们就从张宏伟，从张总开始，我的第一轮的问题，大家都谈一谈什么是平台经济？对平台经济是怎么理解的？简明扼要。

    张宏伟：这个好像不属于我的范围，但是从房地产行业的角度来看，要和我们整个开发企业或者开发项目有关系，从我们最近看到房企转型的案例来看，一些品牌开发企业刚开始所开发的项目和社区，以这个为平台做一些衍生的产品，或者根据大数据的趋势，来做房企未来服务方式的转型，比如说恒达和万科，就利用现有的平台去做相应的服务。最近两天我也看到一些新的趋势，比如说有的快递公司也会跟开发企业和物业管理公司来合作，来去进行平台的建立，给你提供暂时存放、暂时提货的功能，你没在家，你在公司上班，就直接放到物业公司，方便社区居民的日常服务，这个需要开发企业、物业公司、快递公司共同的需求，这个需求就是所讲的价值链，这个平台下有共同的意义和共同的价值，在这种背景下，我们房地产行业以社区和项目为基础的平台，应该说可以做更多的附加功能。

    李骁：一下子让张总有点没办法招架，跟你平常研究的方向，可能不是你擅长的领域，这个平台在社会上有点像咱们做营销的，说定位一样，其实到了非常口头化的地步。比如说去招聘的时候，去面试的时候，说这个公司平台大，和一个新的企业合作之后这个平台更大，通俗的来理解，其实平台跟你后期的理解，大概也就是这个意思，不知道您是怎么看的。

    俞斌：我来解释一下我对这个平台的理解，我刚才理解杨总这个平台是项目交流的平台，我觉得这个平台非常专业化，对我们房地产来说非常实用，非常有意义的，我也非常愿意支持杨总的公司。

    我对这个平台的理解是这样，在房地产这个行业里面有很多的平台，房地产是嫁接了这个平台及我们在做东方菲尼克斯，我们嫁接了健康产业平台，我们实际上在做的工作是把上海一些典型的医疗资源结合在菲尼克斯，我们为高端人群做医疗健康的服务，现在跟养老项目，比如说天地控股的天地健康城项目，我们有20个亿，马上开盘，这个项目非常高端，大概服务费收到6—10万，因为高端人士比较少，这个项目有空缺，我们给他做了健康产业平台，吃的是安全的食品，这样的服务体系我们准备把它成养老地产和健康地产的标配，这也是一个地产，这个地产适合我们企业去做，因为我也是在做转型，我们跟杨总的思维不一样，想法也不一样。

    我们做了一个小农产，我们是一个创新项目，是2008年的时候，我们的实力也跟不上再去开发揭盘了，就做有机农业的拓展，做了1600亩的农产，这个农产是上海顶级的农产，没有大量推，主要是产量没跟上了，基本上到今年都出来了，这个1600亩全部做好，目前供应的对象是上海市委党校、上海市人大、上海第一财经精英俱乐部、清华的EMBA的人群，经常会搞一些互动，这次跟老钱说，这次活动以后春暖花开，我们沙龙俱乐部都可以来，那个地方景色也非常好，也非常近，提供有机的食品，跟开发商可以做一些互动，开发说也可以做一些互动，做一日游的活动非常好，是一个广告，也是一个健康平台。

    李骁：这个非常有用的，举了一个实例，就是平台在房地产的应用，听听颜律师是怎么理解的。

    颜学海：坦率讲这个问题我真不知道怎么回答，十几年合作了一百多个开发机构、融资机构和管理机构，你说房地产领域纯粹的平台机构还真不是太多，可能因为见识不多，杨总推出这个平台之后会有一定的爆发力，我还是想回答一下，我刚才说的比较坦率。

    从房地产开发的流程及环节来看，比如说销售环节，销售环节我们做营销的，做销售代理的，实际上就是一个平台，让所有需要他平台进行销售的进入他这个平台来进行销售，再比如说融资，我们有融进和融出，比如说融进，让有钱的人通过这个平台放进去，再通过专业管理放出去，这是进来，出去的话就通过我们各种管理公司和信托，它是出去的平台，把这个钱用出去。我是边说边想，有些人在这里做创新，前段时间看到一个老兄，北京的一家企业，在我们上海，复旦的影视学院做一个合资项目，他做什么项目？他把全世界范围内的顶尖的设计师纳入到他的所谓的园区里面，通过这个园区或者平台，面向所有有需要的企业，不一定是房地产，涉及到Idea设计的这些机构，多作为他的服务对象，这个还是有一定的创意。我想针对房地产这个大的产业来讲，这里面怎么来构建平台，通过平台为企业服务，还是很有空间的，很有潜质的。

    李骁：各位都谈到平台经济的各个方面，为什么叫杨总来讲一下，因为他已经在做实践了，杨总给我们总结一下，到底在您的理解当中什么是平台经济。主办方给了我们这个题目，我们要尝试的来解答。

    杨秋平：主持人，平台经济我个人的改观就是要抱团，通过抱团能够引发爆发，抱成功的几乎没有输的，几乎都是赢的，没有看到输的，但是要抱成功很难很难，难得无法想象，今天由于时间很短，我没有办法讲下去细节上怎么个抱法，事后有想法，也感觉老总可以跟我们联络，我们可以发一些资料给到你们，在这种环节下，我们怎么走出一个创新的东西，凡是创新的，都会有很好的前瞻性机会，我之前玩永乐家电，我自己注册永乐家电，我就是创新，我的做法跟上海市所有都不一样，差点被上海市杀头，上海市38家企业把我告到市政府要杀我的头，张小平副市长开紧急会议，非但没杀头，反而表扬了我，只要是创新的都可以。

    当然我们这个沙龙平台，我倒建议我们今后搞活动的时候，我们在国内，在上海，找几个死的惨不忍睹的项目，我们邀请各位老总跟我们分享怎么死的，他生心脏病，还是肝病，还是肺病死掉的，我们企业家要听，然后再研究怎么赢的，我们就是交流这个事情，包括前一次给交大领导上课的时候，我说我请了世界顶级的设计师，设计的这些项目20来个亿，其中死掉一大堆，为什么？

    我给他分析了，我们在中国玩地产行业，主要是商业地产，商业地产有37个住类，住宅就是分低端、中端、高端，商业地产水很深，中国和国外不一样，国外大部分的商业地产是用市场手段做业态，业态方案出来再跟设计公司对接，希望我这个东西要量身定制，希望这样来做设计，然后再开工，我们反了，先设计再开工，然后再业态，再招商，那不是量身定制，所以我们上海很多楼盘就死在这儿，设计师是会画图纸，叫他懂业态，是不懂的，这个作品到底定什么位，20万平方米、30万平方米叫设计公司做了？

    这是以前的思考，我们引进国外的灵魂，反一反，前几个礼拜有几大公司破了，几个楼盘到这里全部枪毙，重新做，我说把业态方案做出来，然后按照这个再做设计，再招商，然后再销售，顺顺利利，我们通过平台真的会解决很多的问题，我们很快在春节以后有几个项目，亏损的，微利的，通过抱团，本来是亏的或者年化10%，通过抱团会出现60%以上，今天整个是提纲式的说一说，事后有想法的，我们事后的活动，我们有一堆项目，细的无法相信的，因为细节决定成败，我们再做深层次交流，看看我们能否有缘，今天参加活动有缘，我们抱成功，轻松把它弄起来，抱团经济应该是方向，国家有很多地质的原因，单纯的自己搞，可能要更大的公司可能轻松一点，一般实力不是很高的话，由于国家各方面的调整，这个时候要考虑抱团，要号召一大堆平台，也更大的规避一些风险，朋友经济要升级到平台经济，这是一个方向，这样会更轻松，我大概这个意见，谢谢。

    主持人：谢谢杨总，杨总阐述了抱团和捆绑，可能是把平台经济几个主要的核心特征给勾勒出来了，我们要讲平台经济要区分几个关键词，一个是平台，一个是平台型的企业，也就是在平台上的这些企业，然后好的平台才能够产生平台经济，因为我们要讲平台的话，那咱们五个人适当的握个手，小公司3、5个人也是一个平台，他可能不能够产生平台经济的效应，怎么样产生平台惊异的效益，上海市政府在过去的几年对平台经济也有专门的部门来做收入的探讨，包括也有杨总这样的企业，这里面就是捆绑和抱团，把相关的产业链上的相关上下游的企业捆绑在一起。

    我们在房地产领域的，之前你做的永乐家电，这也是平台经济的表现方式，如果放在房地产领域的话，跟创业园在一起，可以节约效益，这是平台经济的模式，平台经济和房地产的观点也不外乎如此，今天我们对这个话题已经谈的够多了，我觉得我们尽快转移到下一个话题，就是房地产的金融创新，相信在座的各位对这一个内容相对更熟悉一点，还是从张总开始，探讨两个层面的问题，为什么大会小会到处都在讲房地产金融创新，什么原因？为什么要讲这个东西，从这个问题开始。

    张宏伟：从企业角度来讲基本上四大行、五大行传统的银行渠道为主，从现在的角度来讲要有一些新的渠道和方式来解决企业目前资金需求问题，所以从这个角度来讲我们看到最近几年一些新的融资方式和创新方式出现，比如说信托基金，还有细分当中有很多种类型，包括拿地阶段、开发阶段甚至是以后的经营阶段都有不同的创新型的投资方式，这是一种。另外我们本身整个房地产行业是一个资金密集型的行业，现在来讲国内目前主要还是以贷款的形式为主，和国内相比更多地是以资产证券化或者用中长期的资金方式来运作，尤其现在来讲我们整个行业金融创新的领域现在来说还不是很成熟，现在来讲需要探索新的方式为我们整个行业做铺垫。

    李晓：房地产是资本密集型的行业，应该要做一些金融创新，谢谢您。我们听听俞总。

    俞斌：我昨天发了一个微信，今天有10个同事参会，包括刚才安信信托的负责人参会，我们金融的同行对我们活动很感兴趣，这就是金融创新的机会。第二，我觉得金融创新会比较难，因为我们的金融体制包括我们目前的发展模式比较难，但是机遇是有的，金融服务的机遇是有的，包括我们的平台上打造一些机遇，今年其实房地产的趋势，张总跟我说今年要做150个亿的系统产品，非常大的量，它的项目到哪里找。我刚才跟杨总说你可以试试再做一个非商业地产的项目，打造这样一个项目平台，专为我们信托公司，专为这些股权机构去做，包括我有一个同学操作了30亿美金的中东的基金，它是做不良资产收购的，它评估以后会收会做，这次没有来，他微信上跟说以后这个情况都要来，他是我的很好的朋友，他就在收，回报率还是比较合适的，他在做金融创新里面都不做的事情，金融创新就在做着，每次的交流有一些新的方案，今天我们在杨总这里听到了他对房产新的认识，我觉得金融创新可以在我们这样一个沙龙平台上先行先试，把这个金融创新做得稳健一点，目前有的一些项目把它做饱满，包括信托资金的需求设计一些信托产品，本身就是一种创新，服务，我觉得这是我的理解，不知道对不对。

    李晓：您更多讲了怎么做创新，为什么做创新，我们颜总谈谈。

    颜学海：实际上金融创新是一个悖论，金融恰恰是非常保守非常追求风险防控的这么一个领域这么一个东西，在这个产品这个领域里面要追求创新跟它的本质属性是有违背的，我理解目前的创新概念在我既有的项目的基础上怎么能我们设计一些方式方法，让表面有问题的事情让它过去，既不踩红线同时能够解决问题，我个人理解因为确实这么多年来参与了大量的信托、资管、基金，还有基于这种基金行使组合的项目，在这个项目里面确实也用到了刚才讲的一些所谓创新的东西这个创新的东西我个人理解是组合的创新，怎么用不同的金融产品金融杠杆把这个事情做好，我们刚才讲的节点上有创新，比例上有创新，工具上有创新，这是我的一个理解。

    怎么在好这个事情，我的印象当中应该是两三年前信托这个东西给我们大多数的房产公司来讲还是比较陌生的，5年前可能我们80%的房产公司说起信托感觉很陌生很遥远，有距离感，但是现在如果一个稍微有点规模的房产公司基本上都了解什么新信托，为什么要说这个？我们的房产公司我们的项目充分地去了解各种金融产品它的属性、特征、要求、规定，这个可能是我们怎么应用好这个工具或者在这个地方进行创新的一个基石。第二，不管是项目公司还是我们的各种金融机构多多地走出去，多多地走出来，多多碰撞，在这个过程当中可能就产生新的东西了。就像今天我们来听杨总讲抱团发展的思路里面，他这里面就有很多创新的点，就像我们刚才俞总讲的很多点也是创新的举措。

    杨秋平：第一，问政府要。能否写上先租，部分政府不同意，部分地方的地可以先租，然后由评估公司出租赁报告，租金多少。租赁合同一签，在建工厂25%法律上规定可以出来了，谁给你排？本来这个地要卖6个亿的，可能3个亿就够了，你启动的时候租金一点小钱就配发了，除了传统的信托、基金公司，这个一般的做法，现在这种大环境下要控制成本，要解决资金的压力，有些地方这个关政府接受，它希望你马上给我抓GDP，这是一个，问政府。第二，问市场要。你要看什么环境，我们现在处的环境中央很清楚，产能结构调整，过剩行业不行了，对过剩行业现金流可以的，但是挪过来我要亏损卖出去的，我和厂方结款有半年以上机会的话我们抱团玩这个行业，金额100亿亏几十个亿没有问题，亏掉5个亿没有问题，进来一两百亿，我们就是玩这个行业，说实话我是永乐家电自己注册永乐机电，创办了永乐家电，我没有很大的本市，我当初就是3000的电视机出来2500就放，我是这样玩的，然后挪出很多钱。当时市里的领导，各种行业钱很多，是很多，永乐集团是国有的。黄光裕拼命开店，每个店都是亏，拼命开，生产先进，一大堆钱。玩产能过剩的行业是生产钱的平台，这也是一个融资很好的渠道，很多行业生产出来的钱比银行拿出来的利息成本低，有的差不多，有的高，三种情况都有下次我把三种情况找机会，如果我在交大和老总们交流，我们究竟操作上落地怎么来解决现在的钱，有了这个钱就可以做大佬了，玩大项目，所以谈钱我们有几个通道，因为今后这种环境越来越演进，大概就是这个情况。

    李晓：谢谢杨总，我很理解，其实我们今天台上的可能除了杨总之外我们四个都是临时赶考的味道，没有办法。如果做房地产金融创新的话有哪些方向？我觉得我们就谈我们的理解就可以了，而且这一轮完了之后台下的嘉宾都没有人愿意就这个话题发表自己的观点，我觉得可以有2—3位台上和台下做一个互动，今天是一个很学术很专业的论坛，我们就一个问题大家各抒己见，可能就能把这个问题本来的面貌勾勒得很好，还是从张总开始，如果我们做房地产金融创新有哪些方向？

    张宏伟：从房地产行业角度来讲要根据房地产不同的开发阶段区分，这是第一类的，同拿地阶段可以做这样的创新，然后从它的开发阶段也可以做，不同阶段企业肯定时不时地会遇到资金面的问题，有些拿地的缺资金，有些开工的时候建设的时候缺资金，不同阶段都可以有这样的创新。包括在消费阶段甚至以后运营阶段也可以有创新，根据不同的阶段应该可以有不同类形式的金融创新的产品出现，这是一类。第二类，可以针对房企，包括股权的形式合作或者其他的形式合作，也可以有一些创新的方式。第三类，现在我们整个房地产行业出现了一些新的发展方向，比如说养老地产、产业地产或者现在比较热的文化地产，甚至有的企业还搞比较特殊的主题地产，比如体育地产和其他的一些方式，其实可以以主题地产这样的形态，对这个心态专门量身定做的产品去支持行业或者单个项目，当然这个项目应该都是短期内可以带来社会效益的，资金方来讲没有什么风险压力的，基本上就是这样。

    李晓：今年2013年这个数据我们张总最专业了，因为他是研究数据的，今年2013年中国是卖了7万亿，不到60个城市完成了50%，剩下的大概地级市有600多个，660多个地级市，其实是瓜分了剩下的这么多的城市只问题了50%不到，所以这个市场的分化非常严重，所对应的是什么呢？所对应的就是今年过千亿的企业是有7家，我今天上午在办公室的时候就对着名单把前10家加了一下，前10家房企今年的销售额是11140多亿，大概是这么一个数字。这些房地产企业十强就占到了整个中国房地产销售额的15%多，这个数字在2009年的时候只有8.6%，2009年前后中国统计局的官方数据显示中国房地产企业应该是有8万家，我刚才为什么讲这些数据？它其实就勾勒出了我们房地产生存的现状，强者逾强，行业整合加剧，这个已经是现状了。我记得我们2000年的时候我是跟华城合作过，我在给他们递报告的时候我记得很清楚，现在13年过去了，香港的房地产行业形成这个格局已经二三十年没变了，前四大企业占了65%的份额，前十大占了香港80%多的份额，剩下的这些企业到底怎么活？

    我觉得杨总的抱团捆绑是一个方向，也就是说可能结合我们刚才的问题，为什么要做金融创新，因为你不做金融创新你就活不下去，银行现在授信只面对百强企业，甚至50强， 而针对某一些特定的区域，过了这些区域银行不给授信了，在这样的背景下中小企业的生存之道就得做捆绑，就得做金融创新，这个是捆在一起的。我们也是临时来探讨这个话题，俞总不知道您为什么会做这个？按照我的理解也是产业地产的一种，是一个很细分的房地产领域了，你们当时为什么会进这个领域呢？

    俞斌：我想了一想，大概三个创新，一个是投资创新，一个是融资创新，第三个是服务创新，投资创新我是这样想的，我接触过很很多朋友，我觉得投资创新是一种方向，有很多基金包括股权公司今天也来了，它给我的感觉是来找项目的，它其实是玩资金的，它希望是有一些比较有风险的但是高额的回报是一部分，它是追求这个。另外一种是追求无风险套利的，它是在做一种我们认为的目前来说是银行和信托之外的另外一种服务，它也不是简单的一种过桥的贷款，它可能会股权长期进来，它可能会通过不断地收入资金让你持续发展以后房地产增值，它再做服务，它通过金融服务给你持续的投资的价值，这个房产的升值是它最终退出的渠道，有可能只是一个简单的股权变更，通过一个正常的销售获得稳定的回报，这个是跟我们杨总的抱团取暖有点相反，干脆是雪中送炭把事情做完。

    第二个创新是我们可以学习的，是一种融资创新。我们这个项目其实很奇怪，各种各样行业的人都会来，我们在去年的时候组织了国内大概15家大的信托公司老总，在我们公司每三个月搞一次互动，做一些信托产品的设计，他们同时再研讨一些信托产品的发展方向，甚至于做联合研发，联合做信托产品，这也是一种创新。这个其实在我们报摊活动当中可以适用对接的，你再抱团最后要有人资金来撑，我们把这些机构，把这些需要完成营业目标的机构通过我们的一份组合完成各自的使命和愿景，这种创新。

    第三个我们认为是营销创新，你的一个销售要创新，房地和金融完全相关，房地产没有金融，这块东西我觉得你把房地产变现，房地产的销售放在一个非常重要的地位，我们其实在提供这样一个活动，比如天地健康城和我们有合作，我们这个项目可以提供金融服务，每个业主买了一套房子，高额的物业管理费大概要10万，你可以买一张会员卡，这张会员卡100万，这个100万作为押金，我帮你做投资理财，这10万不用付了。你让他拿100万比较累，但是有保障，这个可能做信托，做无风险的收益，保证收益的，这是一种服务创新。同时我们可以在那边推广楼盘等等，当然我其他的开发商也可以和我们互动，服务创新，维护房地产的根本使命就是现金流，把这个事情做完。

    李晓：您这个项目本身很契合我们今天的主题，本身它属于平台经济的一个商业模式，同时你们在实际操作当中做了很多的金融发展方面的创新。颜总您的观点呢？

    颜学海：刚才讲所谓的金融创新就是不同的方式、不同的资源、资金的组合产生一些新的东西，解决一些一般情况下不能解决的问题。像今天机会这么难得，还是结合我们操作的一些案例来看一下，在哪些环节可以用一些什么样的所谓的创新模式。一个项目推进过程当中实际上最缺钱的环节无疑是土地环节，就是项目开发的前期，在前期通过什么样的方式能融得相关的资金，这个可能是大家都非常关注的问题，我说的有些方式可能听起来跟有些法律相冲突，通过一些结构性的安排怎么解决的问题。我就举一些具体的。

    比如说有些企业参与地方的一级土地开发，一级土地开发大家知道实际上不是企业能做的事情，我们一般都是政府做的事情，但是这个企业就跟地方政府或者地方政府的投融资平台营造一个特殊的模式，它就可以进去了，通过投入一定资金推向市场获取收益进行分配，这里面实际上就有一种金融的概念，投资、融资，这是一种情况。

    第二种情况，我们一般说拿地都是自己来做的，有一种模式我是开发这个项目，我找一些不是做房地产的机构它有资金，我把这个资金结合起来，我一起来拿地，拿地之后在项目推进过程当中根据这个项目的情况，这些参与者他可以随时退出去，也可以深入下去，或者部分退出，这里面也是一种模式。

    第三，我们想最近几年大家说得比较多的一种方式——基金，基金是一种比较典型的整合资源的一个准金融平台，基金的模式可以把信托、银行、资管拉进来，通过基金的结构设计，开发商有部分资金，其他的人资金来了之后优先，这个结构的安排来实现部分的资金的融通。再比如对有一些项目尤其是我们的商业项目来讲，我们碰到的商业项目当中它把一些比较重要的业态跟一些大型的机构事先谈好合作协议，基于这个合作协议机构会预付一部分款项，这部分款项将是它启动这个项目很重要的一个依据。

    再比如我们有一些集团公司它除了房产的产业之外还有其他产业，特别是讲到实业产业，它把实业产业进行包装，通过相应的平台引入外部资金，这个我们最近两年参与得比较多，外部的资金我们知道从香港过来，它的资金成本是比较低的，但是因为外部资金进来受到我们相关文件的限制，所以包装一个实业的资产，进来之后在集团内部进行流转。还有各种各样的基于资源、平台、资金类型相互组合了之后产生一种我们所谓的金融创新。总之，结合你的优势、资源、人脉。

    杨秋平：房地产不能再做那种简单的做法，越来越困难，必须要走品牌路线。买西装什么牌子什么价格，化妆品也是，高端哪些牌子，中端哪些牌子，房地产应该从这个方向走。所以我本人很欣赏仁恒集团它的灵魂，它做到任何一个地方周边5万，它卖10万，排队，因为它是做品牌的，走品牌路线，它在硬件、小区功能、软件这几方面一直在升级改良，这就是它要的东西。当然这是高端、中端、低端的还是什么的，高端有高端的考虑，中端有中端的考虑，按照这样说不是成本很高要求很高吗？不是这样的，要找到一个能够价格、市场、消费者能够对号，提升品牌效应的方向，这个是发展的主攻方向。小作坊，传统的买块地，越来越困难，甚至没有市场，我个人的观点，也需要一场革命。

    李晓：我结合几个嘉宾的总结并且也谈一点个人观点，我觉得杨总刚才讲了，其实杨总本身抱团取暖就是给中小房地产企业指出了一个发展方向，刚才我举了那么一些数据，为什么做金融创新？一个最根本的简单的原因就是因为我们生存的环境变了，市场每天都在变，如果你的策略和战不做随之的调整，可能你要被市场淘汰出局。比如说我们现在市场商业地产所占的份额越来越高了，上海基本上处在一个住宅向商业地产过渡的阶段，甚至是中后期的阶段，住宅今年的数据按照年初的预测应该在1280万，住宅的供应量每年都在降，在一个商业地产越来越重要的市场它对资金的融资方式的这么一个变化要求会更高。另外一个，企业越来越靠规模化来发展，比如说一线房企如果不能保持它的规模竞争力就会下降，你怎么样保持你的规模，然后保持你的竞争力，金融融资是它核心中的核心。所以这些都决定了房地产的融资创新在整个领域当中的重要性，尤其是住宅它的综合利用率的下降，利用率下降就意味着你拿地成本高，综合利率率下降，融资创新势在必行。目前房地产的融资三个途径，一个直接融资，那就是银行，毫无疑问现在还是占据了主要的位置。其次公募和私募地产基金，基本上份额也跟上来了，我觉得这些可能在未来的若干年当中还会是一个主要的市场格局。但是在发展主线方向上我个人认为，比如97年的时候我们当时做了一个楼盘，其实是被《焦点访谈》采访的，采访的人叫王志，曾经一度很红，面对面地主持人。当时他为什么来采访我们？当时上海已经试点做购房按揭了，但是北京还没有，上海是唯一的试点，当时王志就跟我感叹，他说如果我们北京也做按揭的话像我这样的就可以买房了。这意味着什么呢？按揭的那个时间是一个划时代的金融创新，那个金融创新让绝大多数人可以有资格参与到购房的行列当中去。接下来可能是有一个很重要的趋势，就是怎么样让社会的这些闲散资金也参与到开发当中去，所谓的开发门槛非常高，事实上这些所谓的信托、地产基金就是让社会的闲散资金参与到开发当中，分享开发的成本、利润的红利，我觉得以后这一点是一个趋势。尤其是在商业地产为主的市场当中，虽然在中国可能是困难重重，但是我觉得这个是大势所趋，时间早晚而已。这是一些大的方向。

    在我们要结束今天对话的时候，我觉得我们台下一定还有卧虎藏龙的人，有哪些朋友想就我们今天对话的主题来发表您自己的观点，我们可以限三位朋友，请大家举手。如果有到场的媒体想和我们台上的嘉宾做互动也可以。

    提问：大家好，我叫凯文，现任美国商会主席。今天受我们加拿大商会会长俞总的邀请能够参加这个会议觉得很荣幸，根据我在美国31年的感觉，中国的地产确实发展很快，让我大吃一惊，我是80年去的美国的，那个时候我工资50人民币，我在美国一个月收入就是两三千美金，所以那个时候感觉中国除了国际饭店可以看看，没有什么东西值钱的。跑到上海一看不得了，按照我一个朋友说法，上海现在是暴发户，就像当初有一个荷兰人跑到纽约，纽约是这样的，怎么那么多不可思议。跑到上海一看，当然自己也买了别墅，别人说我很聪明，我说我不聪明，这是机会。有点闲钱买就买吧，那个时候花了700万，现在变成2000多万，这不是聪明，那个时候傻瓜买都会涨。上个星期参加了一次郎咸平参加的会议，有些说得很尖锐，我只是想说一句话，中国和美国差距很大，这是两个世界，两种观念，我的想法我说我前30年去美国我寻求美国梦，后30年我回中国，我现在是中美两头跑，本人是美籍华人，我是来寻求中国梦。我希望30年以后我是来寻找一个世界梦。我跟大家讲，我最痛苦的是什么？就是我没有办法定位，美国好像是我的婆家，中国是我的娘家，所以我希望能够把婆家、娘家所有的最好的资源结合起来，让我们中国所有的人民过得更好，让中国这个富有特色的体制能够很顺畅地、避免所有风险地进行下去。当中有一点，大家可能不太清楚，我有资格说这些话，我是从美国最底层开始起来的，我曾经担任过共和党总统竞选委员会的成员，总统竞选、议员竞选、市长竞选，多不容易。市长是我把他推上去的，得票率我是第一名，但是中国人不容易，这次竞选纽约市市长败下来了。整个美国的体制我很清楚，你跑道美国去，我说房地产，其实中国房地产发展我起先也不懂，到处都是高楼大厦，都很好。但是真的深入到里面去，在纽约唐人街，靠近意大利街和中国街之间，整个中国街房地产商要进行开发，但是所有的居民反对，觉得奇怪，我这个地方如果弄一个景观弄得像黄浦江一样那么漂亮为什么不好？就是不，为什么？我以前也觉得傻瓜，人家政府出钱、开发商出钱帮你家门口弄得漂亮一点不是很好吗？什么道理？一开发以后，以前在唐人街碗面5美金没了，所有物价都上去，理个头发6元变成20美金。我看好中国的房地产，但是我觉得一定要有两个良性的发展。

    李晓：所以特别需要我们今天这样的聚会，要做经济的创新，谢谢您的发言。今天我们对话的主题是平台经济和金融创新，有哪位对这个主题还想发表自己的观点或者有媒体要问我们台上嘉宾问题的都非常欢迎。

    提问：大家好，我姓刘，刘小丽。我在房地产开发地产也是小蚂蚁，我现在想做一个新农村建设，也符合党中央的指示。现在我到安徽去了以后看到农村马路非常脏乱差，我就是想把这块做好，农村人过上城市人的生活，我想把宣传片做好，当地政府非常支持，群众也非常喜欢，我对这块想听听在座的各位给我指点一下。新农村建设，让农村人过上城市人的生活，我的要求一般情况下购买力人口在50000万人上，我给他们打造一个休闲广场，规划55亩土地，打造一个10000平方米的休闲广场，让当地的农民在休闲、娱乐、购物、文化融为一体，然后打造一个综合体，我现在做汽配市场，市场里面我有现成的客户，大卖场、酒店、KTV、娱乐都有，我会把他们带过去。通过综合体，通过文化广场，把当地的脏乱差问题解决，美化一个城镇，现在我和政府谈得差不多了，政府也非常支持。

    李晓：你接下来可以请我们杨总，这是绝对商业地产的专家，另外我们三位打包，往返机票，五星级住宿我们给你出主意。

    提问：各位嘉宾你们好，我刚才听到最后一位嘉宾说了一个RIS，这个项目可以极大地盘活上海的一些商业地产，我想具体地了解一下这个RIS可以给我们带来一些什么样的帮助？还有它的法律安全性。据我了解最近上海有一些项目采用这种方式在做，因为我们最近也在开会研究这个事情，当然我们是高级写字楼的运营商，对这种方式比较有兴趣。

    颜学海：这个问题说来话长，从98年开始我们当时就参与了上海的一个RIS课题，哪三家机构呢？复旦大学、建行、我们律师事务所，其中就有华教授。这里面反反复复做了很多，最接近成功的一次方案都已经获批了，后来没有出来，就是受制于我们整个房地产调控市场的政策调控，一调控之后基本上不让金融的工具平台对接房地产。就这个项目本身来讲，我想它在结构上有几点。用我们国内的广州越秀集团做了一个项目到香港去上市，后来陆续在新加坡做，规模不大。它这里面项目池、资金池、防火墙、信用征集和税收是我们现在要关注的，在我们目前做这个国内的政策基础上无外乎两大方向。信托方向和资管方向。这两个方向最核心的就是在于它的资产割裂的法律基础不太一样，但是真正地操作过程当中我觉得税收问题、防火墙问题和信用征集的问题都是我们要面临的，根据具体的项目来解决。

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